買い付け申し込みの役割と基本ルール

公開日:2015年7月3日
最終更新日: 2016年1月7日

物件を内見して投資したい物件が見つかったら、いよいよ物件へ買い付け申し込みを入れることになります。

慣れるとなんてことないですが、はじめの頃は買い付け申し込みを入れたら絶対購入しないといけないのかと不安に思ったり、逆に軽すぎる気持ちで申込をして、後々不動産会社とトラブルになることもありますので、買い付け申し込みの役割や基本ルールを確認しておきましょう。

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内見してから買い付け申し込みに至るのは10件に1件

まず内見をしていると不動産会社の担当としては何とか買い付けの申込をしてもらおうと、中には心理的なプレッシャーをかけてくる人もいます。

ですが、そもそも内見から買い付け申し込みにつながるのは10件に1件くらいで申し込みが入らないのは不動産会社にとっても慣れっこですので気にする必要はありません。

収益不動産はネット上だけの情報ではわからないことも多く、内見は気になる物件を実際に見てみたい時にするものです。そのため問題なければ購入するというたぐいのものではありません。

あくまで良い物件が見つかった時にだけ買い付けの申し込みをすればよいのです。

もちろん不動産会社の担当者と良い関係を築く必要がありますので、「見るだけだけどね」という態度では今後良い情報をもらえなくなりますので、不動産会社には「ここがマイナスなので今回は見送りたい」という会話はしておく必要があります。


買い付け申し込みの役割

  • 買い付け申し込みは不動産会社に対して購入の意思を書面で示すもの
  • 契約書ではなく法的な拘束力はない

買い付けの申し込みをすると、もうすぐに購入しないといけないと考える人がいますが決してそんなことはありません。

買い付け申し込みは不動産会社に対して購入の意思を書面で示すものであり、不動産会社はその購入意思をもとに売り主に他の買い手に購入されないように物件を押さえにかかります。

また、買い付け申込はあくまで購入意思を示す書面で、契約書ではなく法的な拘束力はありません。キャンセルをすることも可能です。

しかしながら、自己都合で勝手にキャンセルをすると不動産会社は売り主から信頼を失いますし、不動産会社もその客を信頼することはなくなります。

ビジネスの世界は信頼が大切ですので、正当な理由なくキャンセルをするのはやめ、むしろその可能性がある時には買い付け申し込みをしてはいけないといえます。

申し込みにあたっては申込金や手付金が必要になるケースがありますので、意味の違いはきちんと押さえておきましょう。


買い付け申し込みのルール

  • 申込は書面で行う
  • 書面の書式は不動産会社によって異なる
  • 融資審査が下りなければキャンセルできるローン特約がつくのが一般的
  • 買付申込書を提出したら必ず購入できるわけではない

買い付け申し込みは書面で行うもので、書面の書式は各不動産会社によって異なります。

希望購入価格やローンの有無などを記載した申込書に必要事項を記載することになります。

買付申込書には「ローン特約の有無」を記載する欄があるのが一般的です。

ローン特約とは、購入が決まった後にローンの申し込みをしてもし融資の審査が下りなかったら無条件でキャンセルできるという特約です。

融資を受けられなかったら購入できませんが、その際に高額な違約金が発生しては購入できる人が限られるので、このような特約が付帯するのが一般的になっています。

また、買付申込書を提出しても必ず購入できるわけではありません。

人気の物件だと5件も10件も買い付け申し込みが入るのは普通で、売り主は先着順に交渉を行っていくのが一般的です。

よく聞かれる「今なら申込の一番手ですよ」の中の一番手というのは、先着順の一番ということで、二番目であれば二番手、三番目であれば三番手と呼ばれます。

先着順に順番に交渉がされるとはいえ、購入価格などの条件が良ければ先着順よりも優先されて交渉できることもあります。(逆に言うと一番手でも条件の良い後から出てきた買い手に負けることもあります。。)

ですので、買い付け申し込みの購入希望価格は非常に重要で、不動産会社とも相談したり探りを入れたりして、優先交渉権を獲得できるような価格を記入するようにしましょう。

テクニカルではありますが、実務的には価格交渉の前に優先交渉権を得るため有利な価格で申込書を提出することもあります。

この辺りは経験を積んでノウハウを貯めていくしかありませんので、慣れないうちは信頼できる不動産屋と相談しつつ買い付け申し込みをしていきましょう。



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