現地調査前に不動産会社からヒアリングしておく内容

公開日:2015年6月20日
最終更新日: 2016年1月4日

前回の記事で気になった収益物件の資料請求をする際のポイントを紹介しました。

請求した資料を見て、希望の条件を満たしているか確認することになりますが、資料請求の際に不動産会社と多少なりともコミュニケーションを取ることになりますので、せっかくならこの機会に不動産会社からも情報収集しておくのが一歩先を行く不動産投資家です。

そこで本記事では現地調査の前に不動産会社からヒアリングをしておくべき内容を紹介します。

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現地調査前に不動産会社からヒアリングしておく内容

資料請求をする時は不動産会社に電話をすることになります。

不動産投資をはじめたばかりの頃であれば資料請求だけでも問題ありませんが、慣れてきたら少し担当者と会話をして情報を引き出しておくと、その後の交渉を有利に進められる場合もあります。

その後の交渉に使えそうな情報には以下のものがあります。

  • 売却理由
  • 売却開始時期
  • 売却開始後の反響
  • 売却希望時期
  • 価格交渉の見込み
  • 元付けか客付けか

すべてを聞き出そうとすると不動産会社にいやな顔をされたり、教えてくれないケースも多いですが、「聞くだけタダ」という言葉もありますので可能な限りヒアリングを試みましょう。

売却理由は場合によっては値引きの材料になりますので、会話の流れの中で「オーナーさんはどうして売りに出されるんでしょうね」など自然な感じで質問できると良いですね。

価格交渉ができそうな売却理由としては相続対策だったり、売り主が他の場所に引っ越しをしてしまうような場合です。

いずれも売り急いでおり、おそらく期限もありますので、うまく交渉すれば値引きに応じてくれるかもしれません。

逆に業者が転売目的で売却している場合などは、多少時間がかかってもきっちり利益を狙っていくはずで、あまり値引き交渉に応じてくれることはないと考えた方が良いでしょう。

「売却開始時期」はイコール売れ残っている期間になりますので、売れ残っている期間が長ければ長いほど売り主は焦り、値引き交渉に応じてくれる可能性が高まります。

売却開始から反響があまりない場合も人気のない物件ということになりますので、興味をもった買主を逃したくないという思いから値引き交渉に応じてくれることもあります。

売り主が売却をしたい希望時期についても、迫っている場合は値引き交渉に応じてくれることもありますので聞き出せると値引き交渉時に有利になります。

これらの内容を総合的に加味して不動産会社の担当に値引き交渉の余地があるかを聞くのも良いと思います。鵜呑みにする必要はありませんが、相手はプロなので割と信用できる回答をしてくれます。


元付けか客付けか

問い合わせをした不動産会社が元付け(もとづけ)なのか客付け(きゃくづけ)なのかも聞くことができると交渉の材料になるかもしれません。

元付けとは売り主から直接売却を依頼されている不動産会社で、客付けとは元付け以外の不動産会社で買主が購入を依頼することになる不動産仲介会社を意味します。

不動産取引のしくみは別の記事で紹介していますが、要は元付けであれば売り主と直接コミュニケーションをとっていて多くの情報を持っていますし、元付けは売り主から手数料をもらっていますので買主側からもらう手数料分を値引きしてくれる可能性も高まります。

このような不動産会社と売り主の関係を聞かれることに嫌悪感を示す不動産会社およびその担当者がいますが、それとなく聞くことができると良いですね。

客付けの不動産会社であった場合は、売り主と直接連絡を取ることはできませんので、先にあげた売却理由や売却希望時期、値引きの余地などはまずわかりません。

このような不動産会社であった場合は無理に情報を聞き出すことをせずに、むしろ別の物件で良いものがあれば紹介してほしいなど情報収集の方向性を軌道修正すると良いでしょう。


現地調査の前にすべきこと

資料を請求してから現地調査までには、取り寄せたマイソクはきっちり読み込んでおくようにしましょう。

物件サイトだけではわからず、マイソクを見てはじめてわかることは結構あります。

まず管理費・修繕積立金以外にオーナーが負担する必要があるランニングコストがあるかどうかを確認します。

それがわかれば実質利回りを算出することができますので、家賃と空室率の想定値をもとに実質利回りを計算しておきましょう。

また融資を受けて投資をする予定の人は、融資が受けやすい物件かどうかもチェックしておく必要があります。

融資を受けづらい物件は、「再建築不可」「借地権」「地上権」「市街化調整築」などがありますので、物件がこれらの条件に当てはまらないことは最低限確認しておきます。

その他、駅からの徒歩分数、間取り、広さ、築年数、エレベータの有無、風呂・トイレの状態、設備などを入居者目線で確認をして、家賃や賃貸づけにマイナス面がどの程度あるかを改めて確認します。

バストイレ別の物件は家賃にダイレクトに影響してきますし、洗濯機置き場の位置が室内かどうかなども賃貸づけに影響がある項目ですのでチェックが必要です。

請求したマイソクをチェックし、不動産会社からも情報を聞き出したらいよいよ現地調査をすることになります。



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