不動産投資のメリットは安定した収入とレバレッジ効果

公開日:2015年4月8日
最終更新日: 2015年12月30日

不動産投資はその名の通り投資の手法の一つですので、投資をする際には株式投資や預金など他の投資方法と比較してメリットを考える必要があります。

株式投資などと比べて不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、本記事で紹介したいと思います。


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不動産投資のメリット

  • 毎月安定した収入を得ることができる
  • 不動産価格が0になることはまずない
  • 収支の予測が立てやすい
  • レバレッジをかけて投資することができる
  • インフレリスクに対応することができる
  • 税制上のメリットがある

長期的に安定した収入を得ることができる

不動産投資の最大の特徴であり、メリットにもなるのは毎月安定した収入が得られるという点です。

不動産を賃貸して家賃収入を得る場合、入居者が入ってしまえば毎月家賃を支払ってくれるので安定した収入を得ることができます。

さらに家賃相場は安定していますので、突然家賃を半分にしないと誰も借りてくれないということもなく、長期的に安定した収入を見込めるという点もメリットになります。

また、株やFXなどをしていると大きく値下がりをして、場合によっては自己資金がすべてなくなってしまうことがありますが、不動産投資では実物資産である不動産を売買することになるので、不動産価格が0になることはまずありえません。

そのため、最終的に売却をする際にはいくらかの収入を得ることができるので、売却損益を考える上でも株式投資などに比べるとリスクが少ないと言えるでしょう。

安定した家賃収入と実物資産であることで売却額が0円になることがないことから、不動産投資事業は全体の収支計画が立てやすく、中長期的にどれくらい収益を上げることができそうか、あらかじめ予測を立てることができます。

株式投資では5年後や10年後にどれくらい収益を上げることができるか計画を立てることは難しいですし、計画の精度も低くなります。事業として考えると長期的にどれくらいの収益が出るか見通せることは大きなメリットと言えるでしょう。


少ない自己資金で大きな収益を狙うことができる

不動産投資では銀行から融資を受けて投資することができるので、少ない自己資金で大きな取引をすることができます。

いわゆるレバレッジ(てこ)を利かせて取引をすることができる点が大きなメリットです。

融資を受けて大きな金額の不動産に投資をすることで、同じ利回りの物件に投資をした場合でも現金で不動産投資をするよりも大きな利回りを得ることができます。

仮に同じ利回り10%の物件に投資をすると考えると、自己資金100万円で900万円を借り入れして1,000万円の物件に投資をすると1年間で100万円の収益を得ることができます。一方で現金で取引をした場合は100万円では10万円しか収益を上げることはできません。

10年後に不動産価格が10%下落して売却したとすると、ローンをした場合は900万円、現金取引の場合は90万円を得ることになります。

10年間の収益を見ると、借入した場合は1,900万円、現金取引をした場合は190万円と大きな差が出ることになります。

ローンの返済額が1,000万円だとしても、900万円の利益を手にしたことになるので、10年間の自己資金に対する利回りは借入した場合が900%、現金取引の場合は190%と利回りは5倍弱の差が出ることになります。

お金を借りて取引をすることで結果的に収益や利回りが拡大したことになります。

ローン返済を差し引いても現金取引をした時の収益以上の収入になりますので、少ない自己資金で大きな収益を狙うことができます。

株式取引では証券会社にお金を借りる信用取引というしくみはありますが、株式投資のために銀行がお金を貸してくれることはないので、融資を受けてレバレッジを利かせて取引できるのは不動産投資の大きなメリットです。

もちろん銀行からお金を借りて取引をするのが不安という人は、現金で不動産投資をすることもできるので、求める収益性と許容できるリスクを考慮して自分にあった投資方法を選択することができます。


インフレリスクへの抵抗力が強い

不動産投資はインフレリスクに強いというのもメリットの一つです。

物の値段が上がるインフレが起きた場合、同じ金額で購入することができるものが減るので、預金だけをしているとお金が増えず買えるものは少なくなることになります。このようにお金の価値が減ってしまうことのリスクをインフレリスクと言います。

不動産投資をして資産を不動産として保有していると、インフレによって物の値段が上がる際に不動産価格も上がっていくことになりますので、物の値段が上がっても資産の価値を減らすことなく同じような生活を送ることができます。

このように不動産投資はインフレに強い投資資産となっています。


節税、税制メリットが大きい点も大きな魅力

  • 不動産投資の収入は給与所得などと総合課税される
  • 減価償却費など税務上のみの費用がある

最後に不動産投資には税制上のメリットもあります。

株式投資をはじめとした他の投資方法は「分離課税」となっており、株式投資によって得られた収益や発生した損失は他の収入とは分けて計算がされて支払う税金が算出されます。

不動産投資は不動産所得として他の所得と合算されて総合課税されるので、仮に不動産投資で損失が発生していた場合、サラリーマンの人などは税金が安くなります。

「税金が安くなっても損をしていては意味がないじゃないか」と考える人もいるかもしれませんが、税金上の利益と実際の収入は微妙に異なります。減価償却などの税務上の費用を活用することで実際の収益はプラスでも税務上は赤字となり所得税を安くすることができます。

また相続税や贈与税の計算をする際の資産の評価も不動産は低く見積もられるようになっていますので、極端な話1億円の物件が5,000万円から6,000万円の評価となることもあり、結果的に相続税を軽減させることもできます。

ただし、税制メリットだけを考えてしまうと、実際の収益がどれくらいかわからなくなってしまいますので、あくまで上級者向きの副次的効果としてとらえ、基本的には物件の収益力で投資判断をするべきではありますが、このようなメリットがあることを理解して投資をすると良いでしょう。

このように不動産投資には株式投資などの「紙の資産」にはない様々なメリットがあります。

特に中長期にわたって安定した利益を得ることができるというのは大きな魅力ですので、給料や本業からの収入以外に収入の柱を作りたいという人にとっては非常に魅力的な投資方法であるといえます。



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