収益不動産の契約・決済日のチェックポイント

公開日:2015年7月8日
最終更新日: 2016年1月7日

各種書面を確認し、価格も合意できるといよいよ契約、決済となります。

満足できる契約を結ぶために、収益不動産取得の最後のチェックポイントと考え、確認すべきところは確認していきましょう。

ここでは収益不動産の契約日、決済日におけるチェックポイントを紹介します。


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契約・決済日のチェックポイント

  • 売主が物件所有者本人ということを確認する
  • 当日の条件変更をすんなり飲まない

価格交渉の結果、売主と買主双方が納得のできる価格で合意でき、契約書や重要事項説明書の内容が固まってきたらいよいよ契約の締結になります。

買い付け申し込みから契約、決済日までの期間はおおよそ1週間程度です。

その間に各種書面を確認しないといけないので、サラリーマンの人にはかなり厳しいですが、契約内容は徹底的にチェックし、可能な限りリスクを減らすようにしましょう。

契約日までに厳しいチェックを行っても、契約日当日に新たな交渉材料が出てくることも多くありますので契約日をゴールと考えてはいけません。気を抜かずに最後のチェックをしていきます。

まずチェックしたい点は、売主が本人かどうかを確認することです。

不動産の売買契約は不動産会社で行われます。同席する人は売主、買主、宅建主任者です。

法律で定められているため宅建主任者に免許の提示を受けるのはもちろんですが、それ以上に注意したいのは売主が本人かどうかです。

自分が所有者でない不動産を売却して手付金をだましとる手付金詐欺という犯罪もありますので、そのような可能性がないよう、事前に登記簿で物件の最新の所有者を確認するとともに、その所有者が売主本人であることを運転免許証などの顔写真つきの身分証明書を提示してもらい確認します。

契約には売主が同席できない場合もありますが、その場合は委任状が用意されています。そういったケースでは印鑑証明書も見せてもらって確認すると良いでしょう。

不動産会社はいやがる可能性もありますが、不動産取引は常に騙されないように注意するものです。総額数千万円の買い物をする買主としては当然の主張ですので、ここでは気を使う必要はありません。

また2つ目に当日で突然の条件変更は飲まないということです。

契約日当日に新たなマイナス材料が出たり、数字の間違いが見つかったりすることはたまにあります。

不動産会社はしれっとそのことを伝えてきますが、月に1,000円の負担増でもささいなことと思わず条件変更をすぐに飲んではいけません。

月の負担額が1,000円増えるということは10年、20年と投資を続けると総額で数十万円を超える費用増となり利回りにも影響が出ます。

投資の前提が変わることになりますので、費用負担が増える分については物件価格を値引きしてもらうか契約書の内容を修正してもらう必要があります。

あまりに大きな条件変更があった場合契約日を別日にしてもらうなどの措置も必要になるでしょう。

売主も不動産屋も早く契約を結びたいので、そのような交渉をするといやがりますが、前提が変わる条件変更を契約日当日に出してきたのは売り主側ですので、毅然とした対応をするよう心がけましょう。

不安な人は不動産投資に詳しい友人や頼りになる知人に契約に同席してもらっても良いと思います。交渉のテクニックとして人数が多いと場の主導権を握りやすくなりますので、不動産会社、売主と同じ人数にすることで「今更そんなこと言うなよ」という雰囲気をかき消すことができます。


契約締結後はすぐに融資申込

無事に売買契約を結ぶことができたら、融資申込をすることになります。契約書、重説を銀行に提出し、融資審査を依頼します。

審査が通ったら銀行から融資を受けるために「金銭消費貸借契約」を結ぶことになります。この契約書は確認が必要ですが、契約相手が銀行なので修正してもらうことはまず不可能なので、おとなしく契約を締結しましょう。

金消契約を結んだらお金を借りることができますので、融資してもらったお金で残金を支払い、物件の決済が行われることになります。

決済日当日は司法書士が同席して所有権移転の手続きを行います。

司法書士は銀行が用意する場合もありますが、自分の信頼できる司法書士がいれば自分で依頼するようにしましょう。

決済が終わると物件の引き渡しが行われ、不動産会社から鍵を受けとり晴れて不動産のオーナーになることができます。



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