不動産投資のデメリットやリスクとその対応

公開日:2015年4月8日
最終更新日: 2015年12月30日

別の記事で不動産投資のメリットについて紹介しましたが、投資にはメリットだけではなくリスクがあります。

不動産投資も例外ではなく、様々なリスクがありますので、よく理解した上で不動産投資をするようにしましょう。株式投資などの紙の資産とは全然違うリスクがあるので、株式投資経験者でこれから不動産投資をしようと考えている人は特に要注意ですね。


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不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとなるリスクは以下の点です。

  • 空室リスク
  • 滞納リスク
  • 天災リスク
  • 流動性リスク
  • 不動産価格下落リスク

不動産投資における最大のリスクが空室リスクです。

賃貸不動産を所有している場合、入居してくれる人がいないと不動産は空室となり家賃収入は全く入ってきません。

入居者がいない期間が長くなると、その分収入がない期間が長くなるので、不動産投資をする際は少しでも入居者がいない期間を短くする必要があります。

ローンを組んで投資用不動産を購入している場合、空室が発生すると自分の貯金や生活資金などからローン返済のためのお金を工面する必要が出てきますのでなおさら空室対策は重要になります。

一般的な空室リスクへの対応には以下のような方法があります。

■主な空室リスクへの対応

  • 敷金礼金・家賃の値下げ
  • フリーレント(家賃無料期間)を設定する
  • リフォーム、人気設備の導入
  • ペット可、外国人可物件に変更する

入ってくるお金が減ったり、トラブルとなるリスクを多少負うことになりますので対策を実行するかは管理会社に相談するなど慎重に検討をする必要があります。

また、空室かどうか関係なく家賃収入を保証してくれる「家賃保証(サブリース)」と呼ばれるサービスもあります。手取り収益は若干減りますが空室リスクそのものを完全に回避することができます。


トラブルとなりやすい家賃滞納

空室リスク以上に注意したいのが入居者が家賃を支払ってくれない家賃滞納のリスクです。

不景気が続いていることが影響しているのか、家賃の滞納件数は年々増加しており、不動産投資をする上では無対策というわけにはいかなくなっています。

滞納が発生すると空室時と同じく収入がなくなりローン返済の負担を負うことになります。さらに新たに入居者を募集することもできず収益機会を完全に奪われてしまいますので、ある意味空室よりもタチが悪いといえます。

家賃滞納があった場合は入居者本人に早急に督促をするようにし、それでも滞納が続くようであれば保証人に督促をするようにしましょう。

本人、保証人に督促をしても3か月以上滞納が続いた場合、明け渡しを求める訴訟の対象となります。

しかし訴訟を起こすと費用もかかりますし手間や時間もかかることになりますのであくまで最終手段でとにかく滞納を起こさないようにすることと滞納されたら一刻も早く支払をしてもらうように努めるのが基本になります。

家賃滞納リスクの予防策としては敷金を多めに取っておいて滞納時の担保としたり、入居者審査を厳しくしたり、保証会社への加入を義務付けるなどするがあります。

ただし、これらの予防策を講じると入居者のハードルが高くなり、空室リスクは増すことになりますので実施にあたっては慎重に検討する必要があります。


様々なリスクがある不動産投資

空室リスク、家賃滞納リスク以外にも様々なリスクがあります。

天災リスクは地震や火災などによって不動産が損壊したり消失したりしてしまうリスクです。

災害なので誰かに損害賠償をすることもできずどうしようもありませんが、保険に加入したり、耐火性、耐震性の高い建物を購入するなどの予防策があります。

また不動産は高額であり、株式市場のように取引所があるわけではありませんので、簡単に売ることができない流動性リスクがあります。

換金するのが難しいので、いざ資金が必要な時でも簡単に売却をすることができず、不利な価格で売却をしなくてはいけないケースもあります。

そのため不動産投資をする際には、長期間換金が必要ないお金を不動産投資に回す必要があります。

さらに不動産は景気や情勢によって価格が変わりますので、購入した価格よりも不動産価格が下落する可能性があります。

地価は場所によっても大きく変わりますので、収益物件を選定する際には価格変動リスクを避けるためエリアの選定がかなり重要になります。


不動産投資のリスクをコントロールする

不動産投資をする際の様々なリスクを見てきました。

不動産投資のリスクを見ていくと「投資」というよりもより「事業」に近い感覚ということがわかります。

リスクがあるから投資をしないというわけではなく、リスクをうまくコントロールをして収益を上げていくという感覚が必要になるのかもしれません。

リスクを完全になくすことはできませんが、回避したり予防したりする方法はありますので、リスク対策をしっかり理解して不動産投資に臨むと良いと思います。



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