不動産投資の物件調査のポイントと初心者が手を出さない方が良い物件

公開日:2015年5月17日
最終更新日: 2016年1月4日

インターネットなどで情報収集して、気に入った物件が見つかった場合は実際に物件を見に行って投資するかどうかを決めることになります。

ただ、何も考えずに物件を見学していると、必要な情報を見逃したり、確認漏れをしてしまい、せっかくの物件見学の時間を無駄にすることになりかねません。

そこで本記事では物件調査をする時のポイントを紹介したいと思います。

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物件調査のポイント

  • 建物の構造
  • 床厚と壁厚
  • 周辺環境・道路
  • 投資不適格となる事項

建物の構造

物件をチェックする時にまずチェックしたいのが建物の構造です。

物件情報にも記載がありますが、実際に物件を見てみると雰囲気が異なる場合もあるので、構造に見合った重厚感があるのかはチェックすると良いでしょう。

物件の構造にはRC造(鉄筋造)、SRC造(鉄骨造)、ASRC造(軽量鉄骨造)、木造などがあり、順に作りがしっかりしていて耐震性も高く入居者も入りやすくなります。

その分コストがかかりますので、造りが良いほど価格も高くなります。

また構造によって減価償却の耐用年数が変わりますので、不動産投資をして節税したい人だけでなくキャッシュフローをコントロールするためにも物件の構造は重要になります。


床厚と壁厚

構造と関係もありますが、床や壁の厚さも重要なチェックポイントです。

マンション、アパートでは隣人や上階の人からの騒音が気になるものですので、壁や床が薄いと住み心地が悪くなり入居者が退去する原因となってしまいます。

床厚、壁厚ともに150mmが一つの基準となりますが、その他に遮音のための措置をとっていると防音効果に大きな違いが出てきますので、物件見学時には数字だけでない床や壁の防音性能をチェックする必要があります。


周辺環境・道路

物件の情報だけではわからない要素として周辺環境もあります。

マイソクには駅までの徒歩分数や主要採光面などの情報はありますが、実際に歩くとどれくらいかかるのか、また日当たりはどうなのかは実際に現地で確認する必要があります。

その他にも道路や線路が近い場合はその騒音や振動、近隣に異臭を放つ工場系の物件がないかどうかなども要チェックポイントです。

また昼だけでなく、夜の駅からの道は明るいのか、不審者や犯罪は起きているのかどうかなども、入居者が心配するポイントですので、チェックする必要があります。

さらに長く賃貸経営をする上ではその土地の土地計画がどのようになっているのかも確認する必要があります。

都市計画は役所の都市計画課で計画図を入手することができ、その計画図を見ることで道路計画など将来の街の姿が何となく見えますので、自分の想定と大差ないか確認しておく必要があると言えるでしょう。


投資不適格となる事項

既存不適格物件かどうかも重要なポイントです。

既存不適格物件とは、建築当時は合法でしたが、法改正や不動産の条件が変わったことにより、現在の法律や規制には適合していない物件のことです。

既存不適格物件であったとしても、売買することや使用収益することは何ら問題はありませんが、建て替えをすることができないなどの制約があります。

当然そのおうな制約があるため、自分が購入して売却するときにも買い手がつかなくなるリスクがありますので、物件購入時に利用目的や期間などをきちんとシミュレーションしておく必要はあります。

既存不適格物件の代表例としては、接道義務に違反しているなどです。

接道義務は、建物は建築基準法上の道路に2m接していなければならないというものです。

道路の状況によっては建て替えの際に数m分セットバックしなければならないなど影響が出ますので、このような建て替えに制約がある物件は初心者のうちは手を出さないのが無難と言えるでしょう。

このように収益不動産はマイソクなどの定量的情報以外にもチェックすべきポイントが多くあり、物件を実際見ないとわからないこともあります。

物件を見学に行く際には、自分がチェックするポイントを決めておき、チェックリストのようにしておくと、確認漏れがなく効率的に物件の見学をすることができます。



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