不動産投資におけるリフォームの必要性とバリューアップの効果

公開日:2015年7月27日
最終更新日: 2016年1月7日

収益不動産は取得してそのままの状態で賃貸に出しても良いですが、設備を新しくしたり畳の部屋をフローリングにリフォームすることで高い家賃で賃貸に出すことができます。

リフォームによる家賃アップは不動産投資の投資効率を高める重要なポイントとなりますので、その効果をきちんと把握して積極的に活用しましょう。

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不動産投資におけるリフォームの必要性

  • 家賃収入アップする
  • 収入が増えた分がそのまま実質利回りの増加につながる
  • 入居者の質が上がる
  • 敷金、礼金の収入が増える
  • 不動産会社のモチベーションアップになる

リフォームによる効果で大きいのは何といっても高い家賃で貸出ができることです。リフォームの内容にもよりますが、ひと手間を加えることで数千円から中には1万円以上も家賃を上げることが出来るようになります。

高い家賃を設定することができると当然投資効率は高まり利回りはアップします。

仮に1,000万円の物件で年間家賃120万円の物件は表面利回り12%ですが、月に1万円高い家賃が取れると年間収入は132万円となり利回りは13.2%まで高まります。

ローンを組んで投資をしている人はさらにROIが高まることになりますので、家賃を高く設定することによる効果はとても大きなものがあります。

そのため不動産投資のノウハウなどではリフォームは究極の利回りアップ術として紹介されていたりします。

株や債券など、通常の金融商品の利回りは市場の価格の増減だけで決まりますが、不動産投資はオーナーの努力や工夫で大きく利回りを変えることができます。この点が不動産投資が会社経営と似ているところであり、株式投資にはない醍醐味であるといえます。


実質利回りに好影響を与える

リフォームをして家賃が上がってもかかる費用は最初のリフォーム代だけですので、毎月の固定費や維持費はほとんど変わらないことが多いです。

家賃が上がってランニングコストは変わらないということで実質利回りにもかなり大きなインパクトがあります。

仮に月の家賃収入が10万円で経費が3万円かかっていたとすると利益は7万円ですが、リフォームにより家賃が2万円上がって12万円となると、家賃収入が上がった分がそのまま利益に加算され利益額は9万円となります。

家賃が上がった分が利益に直結するので実質利回りは大きく上がることになり、収益貢献は非常に高いです。

またリフォームをして家賃を上げると入居する人も若干変わることになります。

少し家賃が高くても設備や部屋の内装が良いところに住みたいという人が住んでくれることになり、通常そのような人は収入が多く滞納リスクも少なくなります。

入居者の質が上がることで入居者のリスクが下がり、賃貸経営をさらに安定させてくれることになります。

さらに家賃が上がることで自動的に家賃に連動する敷金や礼金の収入も増えることになります。

賃貸の収入は「家賃の○か月分」と設定するものが多いので家賃が上がると他の多くの収入も上がることになります。

細かいところでは不動産会社の仲介手数料も増えることになるので、不動産会社のモチベーションも上がり早く賃貸づけをしてもらえる可能性が高まります。

このように家賃を上げることができれば様々なメリットがあり、賃貸経営を好循環の中に置くことができるようになります。

リフォームは手間ではありますが、家賃収入を増やすことができる最も効率的な方法の一つですので、ぜひ自分なりのリフォーム術を確立されていくと良いと思います。



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