表面利回り(グロス利回り)の意味と活用方法

公開日:2015年5月8日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資はきちんと利益が出るかどうかを測ることが重要です。

不動産投資の利益にはいくつかの考え方がありますが、その中で不動産投資のパフォーマンスを測る指標として「利回り」の考え方があります。

利回りの中でも使用する収益や計算式によっていくつかの種類がありますが、本記事では中でも最も目にする「表面利回り」の意味や注意点を紹介したいと思います。

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表面利回り(グロス利回り)の意味

  • 表面利回り:不動産購入価格に対する年間家賃収入の割合

表面利回りは収益不動産の購入価格に対する年間家賃収入の割合のことで、年間の収入が物件価格の何%にあたるかを表しざっくりした収益性を測る際に使用する指標です。

表面利回りはグロス利回り、想定利回り、見込み利回りとも呼ばれます。

不動産投資の利益は家賃収入から管理費や税金、諸費用を差し引いた金額になりますので、表面利回りは費用を含んでいない単純な収益の割合で不動産投資の利益を測ることはできず、投資金額に対する「利益」の割合を測りたい時には費用も考慮した指標である「実質利回り」を使用します。

表面利回りは家賃収入を物件価格で割ることで算出することができます。

■表面利回りの算出式

  • 表面利回り=家賃収入÷物件価格×100

細かな利益を図るのには向いていませんが、計算が手軽でマイソクを見ればすぐわかる数値で算出できるため、簡易的な不動産の収益性を見るためによく使われる指標です。


表面利回り(グロス利回り)の活用方法

  • 表面利回りは投資のパフォーマンスだけでなく、物件の適正価格を算出するのにも活用できる

表面利回りは不動産投資の収益性を簡単に測ることができる指標ですが、一方で目標の表面利回りを設定して、その利回りを実現する適正な物件価格を算出するためにも活用されます。

例えば、目標の表面利回りを15%とした時、家賃収入が月に20万円、年間240万円見込める収益不動産があったとすると、

240万円÷15%=1,600万円

となり、1,600万円が目標の利回りを達成する適正な物件価格といえます。

仮にこの物件が1,800万円で売却されていたとしても、1,600万円で指値をして買付の申し込みをすれば良いのです。

値下げに応じてくれれば想定通りなら目標の利回りを達成することができますし、値下げに応じてくれなければその物件は目標の利回りを達成できない物件ということになり、購入すべき物件ではなく見送ればよいだけです。

収益不動産には最初から価格設定がされていますが、その価格には関係なく自分が「いくらなら買う」という価格を算出することが重要です。

適正な価格で購入できさえすれば、ある程度安定して収益を上げることができ投資は成功します。

このように利回りは投資のパフォーマンスを測る意味だけでなく、適正な価格を算出するためにも活用することができ、不動産投資の基本となる指標です。

投資のシナリオを意識すると言う意味でも、マイソクを見たらすぐに利回りと適正な物件価格を計算する癖をつけるようにしましょう。



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