不動産投資の種類や投資対象となる不動産による特徴

公開日:2015年4月7日
最終更新日: 2015年12月30日

不動産投資とはどんなものかを別の記事で紹介しましたが、一口に不動産投資と言ってもその種類はいくつかあります。

それぞれに特徴がありますので、これから不動産投資をはじめようという人は、どんな種類があって自分にあった投資は何なのかを理解することが不動産投資の第一歩といえます。

そこで、本記事では不動産投資の種類とそれぞれの特徴を紹介したいと思います。


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不動産投資の種類

  • 現物不動産
  • 小口化不動産
  • 証券化不動産

現物不動産

不動産投資には、大きく分けて「現物不動産投資」「小口化不動産投資」「証券化不動産投資」の3種類があります。

現物不動産投資とは、アパートやマンションなど実際に不動産を自分で取得して、取得した不動産を人に貸して家賃収入を得たり、値上がりしてから売却をして売却益を得るなどして収益をあげる投資方法です。

投資をする不動産はワンルームマンションからアパート一棟買い、一戸建てなど様々な物件がありますが、現物の不動産を自分で取得して収益を狙うのであれば現物不動産投資です。

一般的に不動産投資というと、この現物不動産投資を指すことが多く、個人の不動産投資家にとってなじみの深い投資方法であるといえます。


小口化不動産

小口化不動産投資とは、複数の投資家が共同で投資をして共有持分権を持ち収益を狙う投資方法です。

個人では取得が難しい高額な物件へ投資をする際などに利用される投資方法で、不動産会社などが投資家から資金を集めて不動産を購入して、不動産の管理なども行うことが多くなっています。

不動産から発生した収益は投資比率に応じて投資家に分配されます。

不動産を小口化して投資を可能にすることで、少額での投資が可能になったり高額な物件に投資をすることができるなどのメリットがあります。

一方で、不動産の所有権が自分だけのものになるわけではないので、当然勝手に売却をすることもできませんし、逆に不動産の売却を止めることもできません。自分ですべての意思決定をして収益を狙いたい人にはデメリットと言えるでしょう。


証券化不動産

最後の証券化不動産投資は、小口化不動産投資と似ており、多くの不動産投資家から資金を集めて、集めたお金を不動産に投資をして運用をするものです。

小口化不動産投資と異なる点は、その事業を証券化して投資家に販売するという手法を取っていることです。

不動産証券は、不動産投資の事業を投資信託などの証券商品の仕組みを利用して組成されており、株や投資信託のように取引が可能な投資方法になっています。

中でもJ-REITと呼ばれる不動産投資信託が有名で、集めた資金をファンドがオフィスビルや商業施設などに投資をして、投資した結果の収益を投資家に分配するものです。

投資信託のように証券会社で売買できるものもあれば、中には上場不動産投資信託(REIT)として株式と同じように取引ができるものもあります。

小口不動産投資よりもさらに少額で取引をすることができるようになっているだけでなく、証券化商品となっていることで売買が容易にできるので、不動産を実際に売買するときと比べて流動性がはるかに高いというメリットがあります。


現物不動産投資の種類

  • ワンルーム投資
  • アパート、マンション一棟投資
  • オフィスビル、店舗ビルへの投資

ワンルーム投資

現物不動産投資の場合は取得する不動産の種類によってさらに特徴があります。

現物不動産投資には大きく「ワンルーム投資」「アパート、マンション一棟投資」「オフィスビル、店舗ビルへの投資」があります。

ワンルーム投資はワンルームマンションに投資をするもので、現物の不動産投資の中では最も安い金額で購入することができるので、はじめての不動産投資の投資物件として選ばれることが多いです。

物件価格が安いですが、1部屋に投資をするので空室が出た場合、家賃収入が0になるというリスクがあります。物件価格が安いことを活かして複数の物件を取得するなどリスクを軽減する工夫が必要になります。

またワンルームマンション1室だけでは不動産投資とは認められづらく、融資の面で不利になる可能性があるというデメリットがありますので、その点にも注意が必要です。


アパート、マンション一棟投資

アパート、マンション一棟投資はアパートやマンションなどの集合住宅をビルごと購入する投資方法です。

一棟まるまる購入することになりますので、物件の購入価格は高額になりますが、その分の家賃収入が期待できますし、複数の部屋を貸すことになるので一つの部屋が空室になっても一定の家賃収入が見込めるというメリットがあります。

「不動産投資=大家さん」のイメージからアパート一棟をまるまる購入する人も多く、ワンルーム投資と並んで多くの人が活用している投資方法といえます。

銀行からも不動産事業として認められやすく2棟目、3棟目へ投資がしやすくなるというメリットもあります。


オフィスビル、店舗ビルへの投資

ワンルームマンション投資、アパート一棟投資はともに居住用の不動産へ投資をするものですが、事業用の不動産への投資として「オフィスビル、店舗ビルへの投資」があります。

基本的な特徴は居住用の不動産への投資と同じですが、事業用という特性上、需給の状況や景気によって賃料、空室率ともに左右されやすいという特徴があります。

テナントが1階のみなど貸せる物件数が少ない場合は、ワンルーム投資と同じく1部屋の空室が不動産事業全体に大きな影響を与えることになるという注意点もあります。

貸す相手は企業になるので、滞納などのリスクも少なくきちんとした取引ができるというメリットもありますが、ハードな交渉をしてくるなどの特徴もあると言えるでしょう。

この他にも新築の物件に投資するのか中古の物件に投資するのか、都心や地方などどのような地域の不動産を取得するのかなど、取得する不動産の種類によって様々な分け方があります。

多くの初心者不動産投資家はワンルーム投資かアパート一棟買いが主流ですので、まずはこれら2つの投資方法の特徴を把握し、どちらの投資方法が自分にあっているのかを見極めるのが第一歩としては良いでしょう。



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