アパート経営の特徴と成功するためのポイントやコツ

公開日:2015年8月3日

不動産投資はアパート経営ということもあり、2つは同じような意味で使われています。

しかしながら不動産投資がマンションや一軒家、土地活用などを含めた不動産への投資およびその活用や経営を含む総合的な言葉であるのに対して、アパート経営は文字通り「アパート」の経営ですので投資対象において若干その意味は異なります。


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アパート経営とは

  • アパート経営はアパートの部屋を貸して家賃収入を得るビジネス
  • 区分所有のマンション投資と比べて投資金額が多額
  • 土地活用の方法としては駐車場や更地の借地よりも収益性が高い

アパート経営とは、アパートを建築、所有し、自分が持つアパートに入居者を募集して入居者から家賃収入を得るビジネスです。

入居者が入れば毎月家賃収入を得ることができ、安定的な収入を得ることができます。

投資の世界では売買益など売買の価格差によって得る利益をキャピタルゲイン、配当金や収益分配金など資産から定期的に発生する収益をインカムゲインと言いますが、アパート経営による家賃収入は典型的なインカムゲインの収益です。

アパート経営は、多くの場合土地と一棟もののアパート(建物)を取得することになり、区分所有の物件が投資対象となることが多いマンション投資と比べると、一度に取得する部屋数が多く投資金額も多額になることが多いです。

投資金額が多額になりますので、一部の資産家を除いてローンを組んでレバレッジをかけて投資することが一般的です。

マンション投資と比べると、土地が資産として残る点と土地内の建物がすべて自分の所有物となりますので、建て替えや修繕などの自由度が高く、賃貸経営が機動的にできる点も特徴です。

また同じ金額で区分所有のマンション1部屋と一棟アパートに投資する場合を比較すると、1部屋しか所有していない時に空室が出ると家賃収入はゼロになりますが、一棟ものであれば10部屋のうち1部屋に空室が出たとしても他の9部屋から家賃が入ってきますので収益へのインパクトは10%にとどまります。

このように部屋数が複数あるアパートの方が1部屋空室が出た時の収益へのインパクトが少なくなるので、賃貸経営上の空室リスクも低くなります。

土地持ちの地主の人にとっては、土地活用の一環として駐車場経営や更地を貸しに出すこととの比較となりますが、他の土地活用の方法よりも収益性が高くなり、また更地のままよりも固定資産税や相続税が有利になることが多いので、節税の観点でもメリットが大きくなります。

もちろんアパートを建築したり、賃貸づけをしたり入居者のフォローをしたりと、ただ更地を貸し出すだけのビジネスよりも難易度は高いですが、知識をつけて正しい方法でアパート経営を行うことで確実に収益性を高めることができるようになります。


アパート経営のポイントは利回り

アパート経営の収益性は他の不動産投資と同様に利回りやROIでチェックすることになり、特に投下した資金に対してどれくらい毎年収益を生むかを示す利回りは重要かつ基本的な指標です。

広告などで一般的に記載されている利回りは、物件価格に対する想定家賃収入の割合を表した「表面利回り」と呼ばれる指標で、最初はそれをもとにどれくらいの収益性があるかを見ます。

詳細な収益性を見るには物件取得の費用など各種経費を織り込んだ「実質利回り」や、ローンを組んでいる場合は投下した自己資金に対してどれくらいの収益が出たかを表す「ROI(自己資本収益率)」も重要になってきます。

当然のことながら物件を安く買うことができたり家賃収入を増やすことができれば利回りは高まり、逆に空室や滞納が発生して家賃収入が入ってこなければ利回りは下がります。

また経年劣化により建物の質が落ちたり、物件の地域の人口が減って賃貸の需給関係が悪化することで、中長期的には収入が下がり利回りも低下することになります。

このように利回りを増減させる要因はいくつもありますので、それぞれに対して適切な対応をとって、リスクを抑えつつ利回りを最大化させるための努力をすることがアパート経営の最大のポイントといえます。



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