物件の購入からリフォームを行うタイミング・流れ

公開日:2015年7月27日
最終更新日: 2016年1月7日

物件の利回りを向上させるため、リフォームをして高い家賃収入をあげられる部屋にしていくことが重要だと前の記事で紹介しました。

一方でリフォームをしている間は当然入居もできませんし、内見をしてもらうことも難しいのでリフォームはなるべく早く行う必要があり、計画や準備は収益不動産購入前から行う必要があります。

リフォームによる機会損失を最小にするため、物件購入からリフォームを行う際にやるべきことや流れをきちんと頭に入れておきましょう。


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リフォームを考えはじめるタイミング

  • 買い付け申し込みを入れたらリフォーム会社を探し始める
  • 物件引き渡しから工事までの期間をなるべく短くする

リフォーム期間中は家賃収入を得ることが出来ませんので、リフォームの工事期間はなるべく短期間とする必要があります。

リフォームを実施するには、リフォーム箇所の検討、リフォーム会社探し、部屋の内見、見積もり依頼、工事手配、工事と結構手間と時間がかかります。

物件の引き渡し後にリフォーム会社を探していては遅いので、引き渡し後すぐに工事を始めるくらいの感覚で準備を進めるようにしましょう。

リフォーム会社選びや見積もり依頼は物件購入の検討段階から行い、買い付け申し込みをして銀行回りをするくらいのタイミングでリフォーム会社をいくつか当たると良いと思います。

早い段階でリフォームの準備をしておくことで、資金計画にもリフォームの費用や工事期間を正確に織り込むことができます。またリフォーム費用を交渉材料とすることで物件を有利に取得できる可能性も高まります。

時間的な余裕があれば複数の会社から合い見積もりをとってもスケジュール的な問題はありませんので、コストと品質を比較検討してベストなリフォーム会社を選択することができます。

融資の審査が下りて、物件を購入できる見込みが立ったら、早めに発注をして工事日まで決めてしまうとさらに時間的ロスが少なくなります。

収益不動産購入の流れと照らし合わせて、リフォーム準備で何をするべきか考えるとわかりやすいです。


リフォーム期間中の賃貸づけの方法

リフォーム期間中も入居希望者を部屋に案内すること自体はできますが、工事中の部屋だと住んだイメージもわきづらくそこから本申込にいたることはなかなかありません。

かといって一棟ものなどはリフォーム工事の期間が長くなりがちですので、何とかリフォーム期間中も内見をしてもらいたいものです。

そのような場合は、一棟ものの一部屋だけを先に工事完了してもらい、その部屋をモデルルームがわりに入居希望者を案内するという方法があります。

うまくいけばリフォーム工事完了してからすぐに入居してもらうこともできます。

工事の調整が必要ですので、リフォーム会社と調整する必要はありますが、可能であればかなり空室の期間を短くできるので検討すると良いと思います。

ただし、日当たりや間取りが部屋によって異なる点は注意が必要で、不動産会社にはよくよくその点を伝えて案内してもらうようにお願いする必要があります。

リフォーム期間と募集期間を最小限にすることで機会損失を最小化することができますので、この辺りは不動産投資家の腕の見せ所です。

計画的な行動と創意工夫で1日でも無駄の少ないリフォームを実施しましょう。



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