収益不動産の現地調査の進め方とポイント

公開日:2015年6月20日
最終更新日: 2016年1月4日

物件の資料請求をして不動産会社から情報を仕入れたらいよいよ物件の現地調査です。

現地調査ができる時間は限られていますし、自分の貴重な時間を使うわけですからチェックすべきポイントは事前に確認しておき確認漏れがないようにしておきましょう。

またはじめての人はどのように進めたらよいかわからないと思いますので、本記事で現地調査の進め方とポイントを紹介します。

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現地調査の必要性

  • マイソクに公証力はない
  • 物件周りの雰囲気を見ることができる
  • 建物を実際に見ることでのみわかる情報がある

物件サイトやマイソクを見ることで様々な情報を得ることができますが、現地を見ると見ないでは大違いで、現地調査は物件選びをする上で非常に重要です。

物件サイトの情報はもちろんマイソクの情報も公証力はなく、間違っている可能性がある資料ですので、それをもとに高額の契約となる不動産投資を決断することはできません。

マイソクに必ずと言ってよいほど書かれている「現況優先」という言葉もマイソクが間違っている可能性があり、現地の情報が優先されることを意味しています。

最終的には現地を自分の目で見て確かめる必要がありますので、現地調査の重要性がわかると思います。


現地調査の事前準備

当日の現地調査をスムーズに行うためには事前の準備が重要になります。

現地調査前に確認しておきたいのは以下の事項です。

  • 地図で場所を調べる
  • 路線価を調べる
  • 電車でのアクセスや所要時間を調べる
  • 同じ路線、同じ駅の物件を集中的に見ておく

まずは地図で物件の場所を調べるようにしましょう。

最近はGoogleマップをはじめとした地図を見ることができるWEBサービスがあり、詳細な場所、周辺の大まかな状況だけでなく、ストリートビューなどで物件の外観や周辺を映像で見ることもできますので、ざっと見ておくと良いでしょう。

その他にも路線価や電車でのアクセスや所要時間なども最低限調べておきましょう。

また、相場観を養うという意味で同じ路線の物件や同じ駅の物件を集中的に見ておくことで、その駅や路線の大体の相場がわかるようになり、不動産会社とスムーズに話ができるようになります。


現地到着後のチェックポイント

  • 駅前の環境
  • 駅から現地までの環境
  • 物件周辺の環境
  • 建物外観
  • 建物内部

現地調査の際は電車と徒歩で向かうようにしましょう。

ただ行くだけなら車でも良いですが、電車で向かうことで最寄り駅の駅前の賑わいや不動産屋の店舗数などを確認することができます。

物件を購入すると、その町の不動産屋に賃貸づけをお願いすることになりますが、その数が多いほど営業力があることになりますので、賃貸づけのしやすさを測る指標となります。店舗数だけでなく、どれくらい混み合っているのかをチェックすることも重要です。

また駅から向かう道でも、人通りや周りにどんな店が多いのか、スーパーやコンビニはあるか、夜は道が暗くないかなど、入居者目線で気になる点をチェックしていきましょう。

物件に到着したら物件の周辺に忌避施設はないか、騒音・異臭はないか、周辺の空室率などをチェックするようにしましょう。

忌避施設とは近くにあると住むのがいやになる施設のことで、ゴミ焼却場、火葬場、ガスタンク、下水処理場、火薬類貯蔵所、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場、危険物を取扱う工場、高圧線鉄塔、墓地、ガソリンスタンドなどなどがあります。どの施設が忌避施設かわからないという人は近くに変わった施設があったらチェックしておくと良いでしょう。

建物の外観はひび割れや修繕状況、管理・清掃状態のチェックをするようにしましょう。また建物の内部は廊下の清掃状況、階段やエレベーターの傷み具合、建物内の空室率などもチェックします。

チェック項目は多く、定量的な評価が難しいものも多いですが、チェックシートを作っておいて、A、B、Cの3段階評価と気になる点を備考欄に記載するようにすると後から複数の物件を比較検討する際に便利です。

時間があったり、物件の希望度が高ければ物件の周辺を歩き回ったり、昼と夜の2回見てみるなどするとさらに物件のことがわかるようになります。

現地調査も回数を重ねることで自分なりのチェックポイントが見えてきますので、時間の許す限り現地調査をしていくようにしましょう。



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