木造やRCなどマンションの構造による特徴の違い

公開日:2015年8月9日

マンションは建物の種類や内容によって入居者となる人が決まり、家賃も決まってきますので、物件選びの段階でどのような建物の物件を取得するかはマンション経営の肝になる部分です。

中でも本記事ではマンションの構造による特徴の違いを見ていきたいと思います。


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マンションの構造の種類と特徴

物件の構造にはおもに以下のものがあります。

  • SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)
  • RC造(鉄筋コンクリート)
  • 重量鉄骨造
  • 軽量鉄骨造
  • 木造

木造の物件は2階から3階建てのアパートということが多く、いわゆるマンションと呼ばれる建物の構造はSRC造とRC造がほとんどです。

SRC造の物件は物件の構造の中でも最も頑丈で資産性が高くなっています。以降はRC造、重量鉄骨造、軽量鉄骨造、木造の順に資産性が高いです。

資産性が高い物件ほど購入時の物件の価格も高くなっていき、RC造のマンションでは1億円以上の物件が投資対象となりますので融資を活用した投資が必須の状況といえます。


コスト面での違い

RC造やSRC造の物件の方が頑丈で資産性も高いですが、頑丈な分物件の修繕費用はRC造の方が多く必要になります。

維持管理費用についても木造の物件よりもRC造の物件の方が多くかかるのが一般的です。エレベーターはRC造の物件にしかないことが多く維持費用は多くかかりますし、照明や清掃の費用も多くかかります。

また固定資産税も資産価値の高いRC造やSRC造の物件の方が高くなります。

物件価格が高いRC造の物件は、運営費用も高くなるのでより高額の資金が必要になります。

RC造の物件は木造物件に比べて家賃収入が高いですが、これらの費用も加味すると収益性については木造の物件の方が高いケースが多いようです。

もちろん物件次第の面が大きいのでRC造だから利回りが出ないということはありません。


融資面での違い

物件の構造による極端な有利不利はありませんが、それぞれの特徴がありますので、よくよく理解しておく必要があります。

まず融資面を考えると、RC造の物件の方が木造の物件よりも融資が受けやすくなっています。

銀行は融資審査の際には物件の担保価値を見ることになり、対象となる不動産の積算価格が審査の可否に大きな影響を与えます。

一般的にRC造の物件の方が平米単価が高く、積算評価は高くなりますし、物件の耐久年数も長いことが一般的ですので、築年数経過による価値の下落も小さくなります。


耐用年数の違い

耐用年数は減価償却費にも影響があります。

建物の法定耐用年数は建物の構造によって決まっていますが、木造の物件であれば22年、RC造の物件では47年となっておりその差は25年と倍以上違っています。

■建物の構造・用途ごとの法定耐用年数

構造 用途 耐用年数
SRC・RC造 事務所 50年
住居 47年
重量鉄骨造 事務所 38年
住居 34年
軽量鉄骨造 事務所 30年
住居 27年
木造 事務所 24年
住居 22年

減価償却は耐用年数の期間で償却していくことになりますので、耐用年数が長い物件ほど長く減価償却をすることができます。

そのため、耐用年数の長いRC造の物件であれば長く減価償却をすることができ、一方で耐用年数が短い木造物件であれば短い期間で大きく減価償却をすることができます。

どちらが良いということではありませんが、耐用年数が経過した古い中古物件を活用して短期間で一気に節税をするという投資法もあり、それには木造の物件が向いているということになります。

また耐用年数は融資の返済期間ともほぼイコールとなります。

耐用年数が残り15年であれば返済期間も基本15年となりますし、耐用年数を経過した物件はまず融資を受けることができません。

中古の不動産が築10年、20年の物件が多いことを考えると、木造の中古物件では融資を受けることは難しく、中古物件で融資を受けることを前提にすると中古物件であればRC造の物件の方が向いているといえます。

総合的に考えると、RC造の物件は物件価格も高く融資も受けやすいので、少ない自己資金で融資を活用して高いROIを実現していきたいという人に向いています。

また耐用年数が長く、長期間減価償却をすることができるので、融資の返済期間をなるべく長くとってキャッシュフローを多く出していくのが基本戦略となります。

一方で木造の物件は物件そのものの利回りは高く、減価償却費による節税効果も高いですが、融資を受けづらいので、現金投資を中心として高い利回りを実現しつつ、節税効果でさらに投資の効率を高める投資方法が向いていることがわかります。

耐用年数が短く減価償却効果が続かないので、RC造と比べると短期間で出口戦略を立てて物件を買い替えていく必要があります。

マンションはRC造の物件が中心ですので、上述した融資を活用した投資が向いていることがわかります。

RC造の物件は融資審査が必要になりますし、維持管理コストがかかりますので、その辺りの知識が必要になります。

書籍や当サイトなどのインターネットを活用して情報収集していただければと思います。



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