不動産投資の値下がりリスクと値下がりしづらい物件の選び方

公開日:2015年5月1日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資は家賃収入が収益の中心になりますが、最終的には売却をして投資を終了することになるため、いくらで売却ができるかは不動産投資の収支に影響を与える項目になります。

収益不動産が値下がりしてしまった場合、最終的な売却金額が低くなり、投資全体のパフォーマンスを落とすことになるので、インカムゲイン狙いの不動産投資でも不動産の値下がりリスクに注意する必要があります。

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不動産投資の値下がりリスク

  • 不動産相場の下落
  • 建物の時間経過

不動産価格の下落というとバブル時代のイメージが強い人は多いと思います。

バブルがはじけた時は一夜にして不動産が5分の1になったり、中には10分の1の価格になってしまった物件もありました。

現在はそこまで大きな値下がりはありませんが、傾向として都心部や注目の地方都市は不動産価格が上昇し、地方では少子高齢化のや過疎化の影響で価格下落が続いています。

不動産価格も需要と供給のバランスで決まりますので、少子高齢化と人口減少の大きな流れがある以上、中長期的に見ると不動産価格は下落する可能性が高く、少なくとも価格が上がると考えるのは危険でしょう。

また、相場自体は変わらなくても、建物は築年数によって価格が変わりますので、建物が古くなるごとに不動産価格は下落していくことになります。

そのため、都市部の一等地の物件を購入したとしても、不動産価格の下落リスクを完全に避けることはできません。


値下がりリスクへの対処方法

  • 都市部や好立地の物件を選ぶ
  • 物件の管理を適切に行う
  • 区分所有を避ける

不動産価格の下落リスクは完全に避けることはできませんが、ある程度リスクに対処をすることは可能です。

まず将来的な値下がりリスクの少ない都市部や好立地の物件を選ぶことです。上述した通り、好立地の物件は需要がありますので不動産価格は下落しづらく値下がりリスクは低いです。

人気のある立地の物件を確保するというのは、安定した家賃収入を得る上でも重要なポイントですので、収益不動産選びの大前提となります。

収益不動産を取得後、物件の管理を適切に行い資産価値を保つことも重要です。

築年数が経過しても設備が老朽化していなければ資産価値の下落スピードを緩めることができますし、日々の清掃や修繕を適切に行うことで老朽化のスピードを遅らせることもできます。

信頼できる管理会社に任せるのが一番ですが、管理会社に任せる場合も、適切な管理が行われているか定期的にオーナー自身が確認することも必要になるでしょう。

区分所有を避けるということもポイントになります。

区分所有ではなく1棟ものの物件であれば自分で大規模修繕の意思決定をすることができます。また最悪更地にして売却をすることができますが、区分所有ではそうはいきません。

銀行の担保としても低く見られますので、なるべく避けるのが賢明と言えるでしょう。


値下がりしても成功する不動産投資

  • 家賃が下がらないように保つ
  • 空室が出ないようにする

不動産投資は家賃収入がメインの収益となりますので、物件価格が想定以上に値下がりしても、投資全体では希望の収益を得て成功だったということも多くあります。

物件価格が購入時よりも値下がりしていても、累計の家賃収入と売却価格の合計が、物件購入時の自己資金と借入額と支払金利の合計を上回って、さらに十分な利益が出て入れば投資は成功です。

売却代金よりも家賃収入の合計の方が収益の多くを占めていることが多いので、家賃収入を下げないようにしたり、空室が出ないように物件の魅力を高めていけば物件価格が値下がりしてもある程度の利益を確保することができます。

そのため不動産投資においては家賃が下落するリスクや空室リスクへの対応に神経を使うことが多くなります。

収益不動産の価値はすなわち家賃収入が安定しているかということですので、安定した家賃収入を得られる物件を選び、家賃が安定するような取り組みをしていくことで、結果的に値下がりリスクへも対応していることになりますので、やはり家賃収入をメインに考えていくと良いと思います。



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