不動産投資ローン審査の基本的考え方と年収と融資可能金額の関係

公開日:2015年7月24日

不動産投資をする際に欠かせない不動産投資ローンですが、融資を受けるためには金融機関の融資審査を通過する必要があります。

金融機関が融資審査でどのような点をチェックするかは不動産投資家としてぜひ知りたいところだと思いますが、当然ながら細かい審査基準は開示されていません。

それでも一般的にどのような点がチェックされているかは銀行の担当者などから教えてもらえますので、ここでは不動産投資ローンの審査の基本的な考え方、チェックポイントを見ていきましょう。


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「融資希望者」と「物件」が審査対象

■融資の評価ポイント

  • 物件
  • 融資希望者

不動産投資ローンの審査では大きく「融資希望者」と「物件」に分けて評価されることになります。

両方とも最低ラインの評価を超えている必要はありますが、一方の評価が少し厳しくてももう一方の評価が高ければ審査を通過することもあり、それぞれを評価しつつ総合的に判断しているという印象です。

まず物件の評価です。

基本的に物件単位で賃貸経営の事業採算性をチェックされ、赤字予定の物件では融資審査が下りることはありません。物件の収益性は収益評価という評価方法でチェックされ、きちんと家賃収入が得られてそこから返済ができるのかどうかをチェックされます。

さらに物件の担保価値を積算評価という評価方法で評価されて、仮に返済が滞って物件を差し押さえて売却した時にきちんと融資金額を回収できるかという観点でも評価されます。

物件については積算評価、収益評価の双方で評価がされますが、両方とも問題のない物件はなかなかありません。

特に中古物件に投資をする場合、積算評価が融資金額を上回ることはまずありませんので、中古物件投資をする人は収益評価できちんと銀行を納得させられるだけの収支計画を提出する必要があります。

融資希望者の評価では、融資希望者の属性をチェックされます。

融資希望者の属性とは年収、勤務先、勤続年数、また不動産投資の経験です。

また地方銀行など営業エリアが決まっている金融機関は融資希望者の住所や勤務先住所もチェックすることになります。

属性評価の主な観点は「安定した収入がある人か」どうかです。

その年の年収はもちろんですが、各年で年収がどのように推移しているかも重要ですので、3年間の年収が右肩上がりになっていると好評価となります。

勤務先企業は大手であるほど「安定している」と評価されますので、公務員、大手企業に勤務していると有利になり、中小企業、ベンチャー企業、零細企業となるほど不利になります。

勤続年数についても簡単に転職しないか職を失わないかという観点で重要で、勤続年数3年以下の就職、転職して間もない人は審査上不利になります。

また、「きちんと不動産投資で利益を出していけるのか」という観点では不動産投資の経験が重視されます。

まったくのド素人と経験豊富な投資家では同じ物件だとしてもきちんと収益を上げていく確率は全然違いますし、融資金額をきちんと返済してくれるかどうかでも信用度が異なります。


マイナスとなる借入の履歴

他の金融機関で借入をしていると、家賃収入から返済にあててしまう可能性がありますし、返済が滞ると他の資産が差し押さえられる可能性もあり、金融機関から見るとリスクが高まることになりますので、借入残高があると審査場は不利になります。

さらに過去に借金やクレジットの延滞履歴などがあると信用情報ではブラックとなりますので、そのような人はまず審査に通ることはありません。

信用情報は金融機関で共有されていますので、ごまかすことはまずできません。そのため過去にクレジットの滞納したことがある人などは融資を使った不動産投資は難しいと考えた方が良いでしょう。


年収と融資可能金額の関係

融資金額は総合的に判断されるので、年収によって直接的に決まるわけではありませんが、不動産投資ローンの場合、目安として年収の5倍くらいまでの融資を受けることができるといわれています。

年収の7倍といわれる住宅ローンの融資金額よりは少なくなっていますが、年収500万円の人であれば2,500万円、600万円の人であれば3,000万円くらいまで融資を受けることができることになりますので一つの目安になります。

アパートローンは物件の収益性を考慮して、家賃収入から融資額の返済をしていくことができるかに着目して審査すると言われていますが、不確実性は高いので物件の担保価値や融資希望者の給料でどこまで返済が可能かも重視されているのが実情です。

逆に言うと、このような基本的な仕組みを押さえていれば、自分がどれくらいの融資を受けられそうか分かると思いますので、自分の属性を意識して融資額を想定し、物件の取得方針を策定するのが賢明です。



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