中古物件を購入する際に知っておきたい知識や注意点

公開日:2015年6月20日
最終更新日: 2016年1月4日

不動産投資では大きく新築物件を購入するか、中古物件を購入するかで投資スタイルがわかれます。また中古物件ではありますが、築5年以内の物件を「築浅(ちくあさ)」といい、築浅の物件を狙って投資をする投資家もいます。

利回り重視の投資家は中古不動産を狙って投資している人も多いので、本記事では中古物件を購入する際に知っておきたい知識を紹介します。

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中古物件を購入する際に知っておきたい知識

一般的に言われる中古物件に投資をするメリットは以下の通りです。

  • 利回りが高い
  • 節税効果がある
  • 物件を見て決めることができる
  • すでに入居者がいる場合もある

中古物件が新築物件と比較して優れているのは、利回りが比較的高いという点です。

一般的に不動産価格は新築から10年くらいは大きく値を下げますが、家賃相場はそこまで大きく変わらず緩やかに下落していくことになります。

そのため中古物件は不動産価格に対して家賃収入が高くなることになりますので、利回りも高くなる傾向があります。

また中古物件は建物の償却期間が短いので、購入から短期間で大きく減価償却費を計上することができ、節税効果が期待できる点もメリットといえます。

さらに中古の物件に投資をする場合、すでにある物件に投資することになるので、物件を選ぶ際に実際の物件を見て決めることができるというのも大きなメリットです。

また物件にすでに入居者がいる場合、入居者がいる状態で物件を購入することになりますので、賃貸づけをする必要がなくリスクが低い点もメリットといえます。

このようにすでに入居者がいる物件を「オーナーチェンジ物件」と言います。

すでに何年か賃貸経営がされた物件ですので、設定家賃額や空室率などもある程度計算がたつので、新築物件に投資するよりも現実的な収益計画が立てられる点も魅力的といえます。


中古物件を購入する時の注意点

新築物件に対してメリットがある中古物件ですが、一方で購入に際して注意が必要な点もあります。

  • 銀行の融資が受けづらい
  • 修繕費用が予想より多くなることがある

まずは銀行の融資が受けづらい点です。

中古物件は修繕費などの問題があり、銀行でも新築よりもリスクが高い物件として認識されています。また担保価値も低くなりますのでどうしても融資が受けづらくなります。

ローンの審査が通りづらく、通ったとしても同条件の新築物件と比べると融資額が少なくなる傾向にありますので、この辺りは理解しておく必要があります。

また、物件のチェックが甘いと、予想より修繕費が多くかかったり、早いタイミングで修繕が必要になる場合もあるので注意が必要です。

入念にチェックをしていたとしても予期せぬ部分はどうしてもありますので、その点では新築物件よりもリスクが高いといえます。

クロスや床はもちろん、給湯器やキッチン、トイレ、風呂などの設備も一通りチェックしてどれくらい修繕が必要かチェックしましょう。

購入後にバリューアップのリフォームをする予定の人もどこにリフォーム費用をかけるべきかチェックしておく必要があります。

このような中古物件特有のデメリットを回避するために築浅の物件を購入するという投資家もいます。

築浅の物件に投資をすることで設備の劣化など中古物件のリスクを軽減することができますが、当然その分不動産価格は高めになり、利回りも新築と築10年以上の中古物件の間くらいのイメージになります。

リスクとリターンは表裏一体ですので、自分がとれるリスクとれないリスクを明確にして、どのような物件に投資するか決断すると良いと思います。



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