費用対効果の高いリフォームのポイントとコストを抑える方法

公開日:2015年7月27日
最終更新日: 2016年1月7日

リフォームは家賃を高めて利回りを向上させるための効果的な施策ですが、費用がかかるものですのでやみくもに行っては家賃が上がっても費用対効果が悪かったということにもなりかねません。

そこで本記事ではリフォームの費用対効果の評価の方法やリフォーム費用を削減するための方法を紹介したいと思います。

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費用対効果の高いリフォームのポイント

  • リフォームの目的は家賃収入を多く得て投資効率を高めること
  • 予算を設定する
  • 費用対効果の高い箇所から優先的に投資する

リフォームの目的は家賃収入を多く得ること

収益不動産をリフォームする目的は、それによって資産価値が向上し、家賃収入を多く得て投資効率を高めることです。

そのためリフォーム費用はあまり高額にならないよう注意して、自分の中で上限を設けておいた方が良いでしょう。

リフォーム費用の上限は物件や人によっても異なると思いますが、物件価格の3-5%程度あるいは物件を値切れたら値引いてもらった分だけリフォームに回すなどの考え方があります。

50万円なら50万円と費用を決めて、その範囲の中で優先順位の高い設備へ投資するということもできます。

いずれにしてもまずは予算となるリフォーム上限額を設定します。


費用対効果の高い箇所から優先的に投資する

予算が決まったら、リフォームの費用対効果の高い箇所から優先的に投資を行います。

リフォームの費用対効果が高い箇所とは、入居希望者に人気が高く、リフォームすることで家賃を増加させることができる箇所です。

内見の時に多くの人がチェックして目にもつきやすいものだったり、物件広告で謳うことができる人気の高い設備です。

具体的にはモニタ付きのインターホンやウォシュレット、独立洗面台などが効果の高いリフォームで、一つあるだけで3,000円くらい家賃が高くても入居者がつきます。

  • モニター付きインターホン
  • ウォシュレット
  • 独立洗面台
  • 照明
  • エアコン

さらにこれらの設備はそれほど高いものではないので、費用対効果は高い設備といえますので、購入した収益不動産にこれらの設備がない時は優先的にリフォームするようにしましょう。

また照明についても備え付けのものがなければ取り付けておくと入居者の満足度は上がりますし、夜に内見をしてもらうときでも部屋の様子を見てもらうことができるので、賃貸づけにも有利になります。

ホームセンターなどでシンプルなものを購入すれば数千円で取り付けできますので、照明も費用対効果の高い設備といえます。

エアコンは最近では必需品ですので、ついていないことが大きなマイナス点となります。逆に備え付けのエアコンに品質を求めている人はそこまでいないので、安いものでもつけておけば大きな失点はないでしょう。

エアコンがついていない部屋であれば、エアコンを取り付けることで大きなマイナスポイントを取り除くことができるので、リフォームの費用対効果は高く優先的に対処したい箇所です。

また和室も人気のない部屋ですので、フローリングシートを敷いて洋室とするだけでも大きく家賃を上げることができますので、和室の物件の場合は優先的に検討したいリフォーム箇所となります。

このように小さな変化、少ない費用で大きく価値を感じるようになるポイントが優先順位の高いリフォームのポイントとなります。


高額なものや一部の人しか価値を感じないリフォームは後回し

逆に優先順位がそれほど高くないものもあります。その一つが鍵です。

最近はピッキングや複製がされにくいカギに穴のあいた「ディンプルキー」があります。

これはセキュリティ上とても効果があるので、嬉しい人には嬉しいですが、男性の一人暮らしなどではまったく気にしない人も多いので、人によって効果を感じる度合いに大きな差があります。

そのため、一部の人に対してだけのバリューアップとなりますので、優先順位は低くなります。

このように一部の人にはまったくささらないリフォームポイントはいくつかあり、壁紙を高機能なものや汚れのつきづらいものにしてもあまり家賃に影響はなく、壁紙も費用対効果の低い箇所となります。

さらにキッチンも最新のものにできれば料理をする人にはとても嬉しいですが、こちらは工事費用が高額になってしまうため費用対効果は低く優先順位も低くなります。


リフォーム費用を抑える方法

  • ものは自分で購入する
  • メーカーやランクにこだわらずに安く仕入れる

効果が同じ設備であれば、費用を抑えることで費用対効果を高めることができ、リフォームの効率が良くなります。

リフォームの費用を抑えるためには、「物」の仕入コストと「人」の設置、取り付けコストの両方を下げることで大きなコストダウンをすることができます。

まずものについては、リフォーム会社が用意してくれる既製品を購入するのではなく、ホームセンターやインターネットなどを駆使して自分で仕入れた方が安くなる場合が多いです。

リフォーム会社には取り付けや工事を依頼するようにして無駄な費用をかけないようにします。

大量に仕入れる業者であればともかく、一つ二つであれば最近は一般消費者向けのネットショップやDIYショップは価格も安く提供されていますので、自分で探すことで大きくコストダウンできる可能性があります。

また自分で購入する場合にはメーカーにこだわらず一番安いものを選んだり、少しランクを落としたりして、入居者が気にならない範囲でできる限り安く調達するようにしましょう。

ウォシュレット、エアコン、モニター付きインターホンなどはついていることに意味があり、メーカーまで気にする人はそうはいません。ついているもののグレードが高いからといって家賃が上がるわけではないので、費用対効果を考えて安いものを購入するようにしましょう。

取り付け、工事はいくつかの会社から見積もりをとって、リフォーム会社を使い分けたり、職人に直接発注するなどして、人件費を削っていくようにしましょう。

リフォーム会社はWEBから一括見積で比較することができるので、このようなサービスを使っても良いと思います。変に地元のリフォーム会社を探すより安くなることがほとんどです。

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リフォーム費用を抑えることで競争力のある家賃で魅力的な部屋を提供できるようになります。ここはケチだと思われても徹底的にコストを削っていくようにしましょう。



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