マンション投資における新築と中古の違いと利回り

公開日:2015年8月17日

マンション投資はどのような物件を取得するのかで収益性やリスクが決まりますので、物件選びが投資全体の成否の大部分を決めることになります。

特に新築物件を購入するか中古物件を購入するかは、特徴が大きく異なるため、どちらを選ぶかはマンション投資をする上で非常に重要なポイントになります。

そこで本記事ではマンション投資における新築物件と中古物件の特徴や利回りなどの違いについて紹介したいと思います。


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新築物件と中古物件の違い

  • 空室リスクの違い
  • 利回りの違い
  • 売却金額の違い
  • 融資面の違い

新築物件と中古物件の違いで大きいのは空室リスクおよびそこから来る利回りの違いがあります。

一般的に空室リスクは中古物件の方が高くなります。

日本では新築物件はとても好まれますので、同じ地域の同じような条件の物件であれば新築から築年数の浅い順に決まっていきます。

そのため地域の賃貸需要が多少悪くても新築物件であればよほどのことがない限り空室が出ることはなく、賃貸経営における最大のリスクである空室リスクをかなり下げることができます。

新築物件も築年数が経過するごとに空室リスクは高まることになりますが、その点は中古物件についても同じで、新築物件が20年後には築20年の物件になるのに対して、築20年の物件を20年所有すると築40年の物件となってしまい空室リスクはさらに高まります。

中古物件の場合は家賃を下げたり、バリューアップをしたり、入居者に入ってもらうための経営努力が必要となります。


利回りは中古物件の方が上

空室リスクがあるため、中古物件の方が物件価格は安くなり、物件価格に占める家賃収入の割合である利回りも中古物件の方が高くなります。

物件価格が安いというのは単純な物件価格だけでなく、同じ条件や家賃水準が同じ物件であっても新築よりも中古物件の方が安くなります。

利回りは満室時の家賃収入で計算されるので、空室リスクが高い中古物件は満室家賃が入る可能性は新築物件よりも低くなりますが、満室となった場合の収益力は新築物件よりも中古物件の方が高くなります。

賃貸経営は投資である以上、投資の成績は投下した資金に対してどれくらいの収益をあげられたかという利回りで表すことができますので、利回りが高いというのは投資家にとって見逃せないポイントです。

高い利回りを上げている不動産投資家は中古物件に投資している人が多く、中古物件でも入居者を集めるノウハウがある人は中古物件投資で高利回りを狙う戦略が向いているといえます。

また広告に記載されている利回りは表面利回りです。

表面利回りは物件価格に対する家賃収入の割合であり、諸費用は考慮されていません。

そのため物件価格以外に建物の消費税や水道引き込み工事費用など新築物件特有の諸費用は加味されておらず、新築物件に投資をする場合は実際に投資した時の利回りは表面利回りよりもぐっと悪くなることもあります。

広告の表面利回りだけでなくある程度見えている費用も加味して利回りを計算し投資判断をする必要があります。


物件売却額は新築の方が上

また投資のパフォーマンスは最終的に物件を売却することで確定することになりますが、物件の売却金額も新築と中古では異なります。

新築物件と中古物件では、購入から一定期間経過した後の売却金額は新築物件の方が高くなります。

ある程度の売却金額が期待できますし、物件によっては売却益が出る物件もあります。

景気が上向きになり、不動産価格も上昇している2013年以降では、物件を売却した時の価格も高くなるため、相対的に売却益が投資全体の利益に占める割合が大きくなり、出口戦略がより重要になる局面となります。

不動産価格が上がっているのは新築も中古も同じ傾向ではありますが、出口戦略を意識して新築物件、中古物件を選ぶという視点が必要になります。

また新築物件の方が物件の資産価値が高いことが多いので、金融機関から担保価値を認めてもらいやすく、結果的に融資審査が通りやすくなります。

新築物件の方が融資を受けやすいことで、融資を活用して少ない自己資金で大きな利益を狙うことができます。

中古物件がローンを組めないということではありませんが、金融機関は耐用年数の範囲内でしか融資をしてくれませんので、耐用年数を超えた物件は融資を活用することはできませんし、物件によっては自己資金を積み増さないといけないケースも出てきます。

不動産投資ではローンを活用してレバレッジを効かせて投資をすることが大きく事業を成長させるポイントとなりますので、ローンを活用しやすいという点では、融資面において新築物件の方が中古物件よりもメリットがあるといえます。


特徴を理解して自分にあった物件取得方針を立てる

新築物件と中古物件の特徴の違いを見てきました。

それぞれに特徴がありますが、一方的にどちらが優れているということではなく、特徴を理解して自分にあった物件を選択することが重要です。

新築 中古
空室リスク
利回り
売却金額
融資

マンション投資では、物件によって収益性や価格が大きく異なるため、新築であろうと中古であろうと物件によっては大きく収益を上げることができる物件もありますし、逆に収益が上がらない物件もあります。

そのため具体的にどのような物件に投資するかが重要になりますが、新築物件、中古物件のそれぞれの特徴を理解してどちらに投資をするか物件の取得方針を立てることになります。

中古物件でも築年数が浅い築浅物件であるほど、新築物件への投資と似た特徴を持つようになります。

新築物件のように安定した収益を狙いつつ、少しリスクも取って収益性を高めたいという人は築浅の物件を選択するなど、自分のリスク許容度や投資スタイルによってどのような物件を取得するかを決めるのが良いと思います。



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