容積率と不動産の価値・価格との関係

公開日:2015年4月16日
最終更新日: 2016年1月2日

別の記事で不動産価格に影響を与える要素について紹介しましたが、容積率も不動産価格(土地価格)に影響を与える要素の一つです。

容積率という言葉だけ聞いたことがあるという人もいると思いますが、本記事では容積率の意味や容積率が不動産に与える影響について紹介したいと思います。


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容積率の意味

  • 容積率:建築物の延べ床面積÷敷地面積

容積率とは建築基準法によって定められた、その土地の面積に対して建てられる建物の延べ床面積の上限の割合を定めたもので、「建築物の延べ床面積÷敷地面積」によって求められます。

容積率は用途地域によって定められていて、最低で50%最大で1300%と決まっています。一般的には住居用の地域は低く、商業用の地域は高く設定されています。

容積率が50%だと土地の面積に対して半分までしか建物を建ててはいけないことになり、2階建ての建物を建てるのにも苦労することになります。

一方で1300%の容積率だと20階を超えるタワーマンションや大型の商業施設なども建てることが可能になります。

容積率1300%の場所は都内でも商業施設が並ぶ一等地ばかりですので、個人で取得するというのは現実的にはあまりありませんが、理論上は容積率が高いほど、様々な建物を建てることができることになります。

不動産投資の観点から言うと、同じ土地面積に対して建てられる収益不動産の面積が決まってくることになるので、容積率が高いほど多くの物件を建築することができ、家賃収入も増すことになるので土地の収益性は高まることになります。


容積率と不動産価格の関係

  • 一般的には容積率が高いと不動産価格は上がる
  • 一部の住宅地では容積率が低いことで不動産価格が上がることもある

容積率が高いほど、同じ土地面積の中で建てられる建物の階数や総面積が大きくなるので、土地の収益力は高いと考えられ、一般的には土地の価格は高くなります。

賃貸物件を建設する場合も、容積率100%の土地と200%の土地では収益力に単純計算で2倍の差が出ることになりますので、容積率が高いほど土地の値段が高くなるのはわかると思います。

ただし容積率が低いことが逆に不動産の価値を高める場合もあります。

一戸建ての建設を考えている場合などは、容積率の低い土地は周りに高い建物が建ちづらいというメリットがあり、逆に不動産の価値を高めます。

高給住宅街などに多い「第1種低層住居専用地域」に指定されていると、高い建物は建てることができず、自宅の眺望は守られ、隣の建物との間隔も空いて、ゆったりとした空間が構築されることになり住むには良い環境となります。

このように容積率は高いことで不動産の価値を高めることもあれば、逆に容積率が低いことで価値を高めることもあります。

つまり一概に容積率が高いから良いというわけではなく、ある意味で容積率はその地域や一帯の特徴を表しているといえます。土地を取得する際には、その特徴が自分の土地取得の目的とあったものかどうかも確認する必要があるといえます。



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