不動産の価格に影響を与える要素

公開日:2015年4月16日
最終更新日: 2016年1月2日

不動産投資をする上では物件選びが重要になりますので、いかに物件を適正な価格で購入するかが肝になります。

不動産取引の市場は取引所で売買されるわけではなく、売り手の不動産会社が買い手を探して取引をする相対取引になりますので、価格が不透明であるという不安もあります。

不動産価格の相場観は物件をたくさん見ることで養われますが、不動産の価格に影響を与える要素はいくつもありますので、本記事で紹介したいと思います。

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不動産価格に影響を与える外的要因

不動産価格は様々な要因によって変動することになりますが、大きく分類すると外的要因と建物の価値、立地があります。

  • 外的要因
  • 建物の価値
  • 立地

外的要因には地価、金利、土地の利用計画などがあります。これらは個別の物件とは関係なく物件価格に影響を与え、同じ地域の不動産に対しては良くも悪くも同程度、不動産価格に影響を与えます。

地価は人口の増減や変動、地域ごとの世帯構成などによってその土地の地価が変動することです。日本は少子高齢化が進んでいますので、今後は人口の偏りが出て一部の地域はこれまでよりも大幅に地価が下がることが予想されています。

一方で東京などの都心には今後も人が集まっていきますので、人口が増加して地価も上昇していくことが予想されています。

金利は金融政策などによって変わりますが、多くの人が借り入れをして不動産を購入していますので、金利が下がると売買がしやすくなり、逆に金利が上がると取引が滞ります。

結果的に金利が下がると需要が増えることになり不動産価格は上がり、金利が上がると不動産価格は下がることになります。

金利という意味では銀行をはじめとした金融機関の融資に関する姿勢が厳しくなると需要が減って不動産価格が下がり、融資に積極的になると結果的に需要が増えることになるので不動産価格は上がることになります。

また行政の土地計画なども不動産特に土地の値段を増減させます。

新たな駅ができたり、高速道路が近くに通ったり、再開発が決まると人口が増えることになりますので、不動産の価格が上がります。


不動産価格に影響を与える物件の条件

外的要因以外にも不動産の建物の価値や立地によって不動産の価格に影響を与えます。

建物

■建物の価値を決める要素

  • 築年数
  • 階数
  • 設備

建物の価値で最も大きいのは築年数です。築年数は建物を建ててからの年数のことで、基本的には築年数が浅いほど不動産価格は高くなります。

建ててから1年間は新築と呼ばれ、その後は1年ごとに築年数が増えていきます。築10年くらいまでは不動産価格は急激に落ちていくことになりますが、15年以上経ってからは価格の下落スピードは緩やかになります。

不動産によって異なりますが、築30年ほどで新築時の半額まで不動産価格は下落します。

ただし最近はリノベーションと呼ばれるリフォームを行った物件もありますので、一概に築年数によって価格が下がるというわけでもなくなっています。

階数も不動産の価格に影響を与える要素の一つです。

一般的に不動産の階数が上がれば上がるほど価格も上がることになります。最近はやりのタワーマンションなどは階数が上がるほど部屋からの眺めが良くなりますので、眺望に対して値段が上がることになるようです。

階数と似た要素として角部屋かどうかなども不動産価格に若干の影響を与えることになります。

さらに対象不動産がマンションやアパートの場合、その住宅に設置されている設備も価格に影響を与える要素となります。

ウォシュレットや床暖房、バスルームのグレードなど良い設備が設置されている不動産は価格が高くなります。

この辺りは賃貸する時に家賃に好影響のある設備が、資産価値を上げる設備ですので、イメージはわきやすいと思います。


立地

■立地の要素

  • 都心へのアクセス
  • 最寄り駅からの駅歩分
  • アドレス
  • 用途地域
  • 周辺環境

対象不動産の立地も不動産価格に影響を与えます。

最も大きな要因は都心へのアクセスでしょう。賃貸不動産を探す時には、勤務先や行くことの多い主要駅へのアクセスが便利かどうかを基準にしている人が多くいます。

都心に出やすいほど不動産の価格は上がり、都心と距離があるほど不動産の価格は下がることになります。純粋な都心との距離もありますが、電車などの接続が便利かどうかでその地域の不動産価格に影響を与えることになります。

急行が止まる駅の周りの不動産は止まらない駅の不動産よりも高くなるのは都心へのアクセスの問題からです。

また駅からの距離も重要です。

当然駅から近いほど不動産価格は高くなり、遠くなるほど不動産価格は安くなります。

駅からの距離は「徒歩○分」という80mを1分とした時間で表されるのが一般的です。近ければ近いほど有利ですが、駅から10分以内であれば徒歩圏内とされており、駅から徒歩10分を超えるとマイナスの評価となっていきます。

一部の不動産にとってはアドレスも不動産価格に影響を与えます。

多くあるのが「東京23区内」かどうかで、同じような地域でも住所が東京23区というだけで不動産の価格は高くなります。

高級住宅街では住所が「麻布十番」や「南青山」になると価格が上がるなど、地域によって様々なアドレスへのこだわりが見て取れます。

用途地域も不動産の価格に影響を与えます。

用途地域とは都市計画法に基づいて定められている、その土地の用途であり、大きく「住宅用」「工業用」「商業用」の用途があります。

住宅として特に人気が高く不動産価格に影響するのは、住宅用の中でも低層の不動産しか建築されることが認められていない「第1種低層住居専用地域」で、世田谷などの高級住宅街はほとんどこの第1種低層住居専用地域に指定されています。

第1種低層住居専用地域の物件はそれだけで不動産価格が上がることになりますが、逆にマイナスになるのは工業用の土地として指定されている地域で、工場や倉庫が周りに多くできるので住居としての価値は下がります。

後は周辺環境として「近くに大型ショッピングモールがある」などのプラス要素や、「線路が近く騒音が気になる」といったマイナス要素によっても不動産価格がそれぞれ増減することになります。

その他に土地の地形・方位や道路状況などによっても不動産価格は変動することになります。


様々な要素が影響する不動産価格

このように様々な要素で不動産価格は変動することになります。

不動産には2つと同じ条件のものはないので、適正な価格をいくらか判断するのは難しいですが、多くの物件を見て不動産相場を見につけつつ、本記事で紹介した要素を加味して対象不動産の価格が適正なのか見極めると良いでしょう。

項目は多いですが、感覚的に理解しやすいものばかりですし、入居者にとってプラスかどうか考えれば納得のものばかりで、覚えるのにそこまで苦労することはないでしょう。



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