不動産投資をするのに良い立地、悪い立地の物件

公開日:2015年6月22日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資をする上でどのような場所の物件を取得するかは非常に重要で、かつ検索サイトなどでも条件が絞りやすくなりますので、まずは投資するエリアを決めると検討をスムーズに進められます。

何となく自分の住んでいる場所や知っている場所を選んでいることが多いですが、自分の探している場所が不動産投資に適しているとは限りませんので、不動産投資をする際に良い立地、悪い立地を見ていきましょう。


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「良い立地」は投資スタンスによって異なる

  • 不動産投資の「良い立地」「悪い立地」は投資スタンスや目指す利回りなどによって大きく変わる

一般的に条件が良い土地ほど価格が高くなり、価格が高くなるということは同じ収入を上げた時の利回りが低くなります。

逆に条件が悪い物件は価格が低くなりますので、その分利回りは高くなるというのが不動産投資の常識です。

利回り重視の投資家から見ると利回りの高い後者の物件を中心に探すことになり、逆に条件の良い物件でリスクを限定的にしたい投資家にとっては前者の物件を選んだ方が良いです。

そのため不動産投資にとって良い立地、悪い立地は投資スタンスや目指す利回りなどによって大きく変わってくることになります。

高い利回りを得たいならある程度リスクを取る必要があり、「条件が良く利回りも高い」物件を探し回っていると、良識のある不動産屋には相手にされず逆に詐欺まがいの物件をつかまされるリスクが高くなります。

まずリスクとリターンは表裏一体ということを理解して、自分がどれくらいのリターンが必要なのか目標設定をきちんとしましょう。


一般的に言われる「良い立地」

不動産投資における良い立地とは投資スタンスによって異なるとしましたが、一般的に言われる良い立地の条件とは以下のようなものです。

  • 人気の沿線駅にある
  • 駅から近い
  • 周辺に更地や駐車場が少ない
  • 大学やオフィスなどの特定施設に依存していない

不動産投資においては空室リスクが最も恐ろしいので、人が集まり賃貸の需要がある地域が良い立地になります。

また当然駅から近い方が便利ですので、駅から近い方が良い立地になります。

さらに投資家の目線になると、ライバルはなるべく少ない方が家賃を維持できますし空室のリスクも少なくなります。

そのため将来のライバルとなりうる更地や駐車場などが近くにない方が、安定した賃貸経営を可能にします。

大学や工場、大企業のオフィスなどがあると、そこに通う人たちが集まることになり賃貸需要が発生することになりますので、良いと言われることがあります。

家賃の支払い元が学生の親や勤務先の会社となることも多く、滞納のリスクが低い点もメリットです。

しかし、このような特定の施設に賃貸需要を依存している場合、大学や工場の移転があると一転して苦しい状況になります。

通常、大学のキャンパスや工場は広大な土地が必要で、あまり人がいない地域に建設されることが多いです。そのためこれらの施設がなくなると途端に過疎地域になってしまう可能性があります。

一気に需要がなくなってしまうリスクを考えると、特定の施設に頼っていない場所に投資をするのが無難です。

以上が一般的に言われる不動産投資における「良い立地」の条件です。

ただし、これらはあくまで一般論です。上述した通り、求める利回りによって取るべきリスクが変わってきます。

リスクを取らずに安定的に収益を上げていきたいという人はこれらの地域を選ぶと良いですが、リターンを追求する人はあえてリスクを取って高利回りを得る必要があります。

まずは自分の目標を明確にするところから始めると、自然とどのような物件を取得すれば良いか見えてきますので、まず何をしたらよいかわからない不動産投資家の方は「目標を立てる」ところから始めることを強くおすすめします。



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