収益不動産を売却した時にかかる税金と買い替え特例

公開日:2015年7月9日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資をする際には様々な税金がかかりますので、当サイトでも「取得時」「所有時」「売却時」にわけてそれぞれかかる税金の種類や税率をまとめています。

取得時の税金所有時の税金については別のページでまとめていますので、本記事では収益不動産の売却時にかかる税金を紹介したいと思います。


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収益不動産を売却した時にかかる税金

不動産の売却時には、売却益が発生した場合に売却益に対して譲渡益税が課税されることになります。

不動産の売却益は以下の計算式によって計算されます。

  • (売却価格-(不動産の取得費用+不動産の譲渡にかかった費用))×税率

不動産の取得費用は土地や建物などの物件価格および仲介手数料などの諸費用の合計です。

不動産の譲渡にかかった費用は仲介手数料、測量費、立退料などで、建物を取り壊して土地を売った場合の取り壊し費用も含まれます。

税率は不動産の保有期間によって異なり、保有期間が5年超の長期保有の場合は所得税15%、住民税5%の合計20%が課税され、5年未満の短期保有の場合は所得税30%、住民税9%の合計39%がかかります。

■保有期間ごとの税率

保有期間 所得税 住民税
5年超 15% 5%
5年未満 30% 9%

保有期間が5年超かどうかで大きく税率が変わりますので、譲渡益が発生しそうな人は保有期間にも注意する必要があります。

なお、保有期間はその年の1月1日時点における土地や建物の保有期間となりますので、仮に2000年の5月1日に物件を取得して2005年の5月30日に売却をした場合、保有期間は5年を超えていますが、1月1日時点の保有期間は4年となり、税務上の保有期間は5年未満となります。

単純な保有期間だけを考えていると思わぬ税金を支払わないといけなくなるので注意が必要です。

とはいえ、普通に物件を購入して10年20年と賃貸経営をした後に売却をする不動産投資では、売却時に物件が値上がりしていることはまずなく、むしろ譲渡損失が発生することになります。

譲渡損失は他の不動産売買で発生した譲渡益と損益通算はできますが、給与所得や事業所得とは損益通算はできません。


事業用不動産の買い替え特例

このように売却益に課税はされるものの、一般的な不動産投資ではあまり売却益が発生しないので気にしない人も多いです。

さらに売却益が発生した場合でも事業用不動産の買い替え特例という制度があり、買い替えを伴う売却の場合は特例により優遇がされます。

事業用不動産の買い替え特例とは、一定の要件を満たした事業用不動産を売却して、さらに新しい事業用不動産を買い替えした場合に税金が優遇され、課税されるのは売却益の20%になるというものです。

ただし、買い替えた不動産の取得費用は売却した不動産の取得費用が引き継がれるため、実際の購入価格よりかなり安くなり最終的に売却をするときに売却益が出て課税されることになります。

そのため、実質的には課税の繰り延べとなりますので、非課税となるわけではない点は理解しておかないといけません。

上述した通り、一般的な不動産投資だとなかなか不動産譲渡益は出づらいと思いますが、売却の損益は市況によって大きく変わりますので課税のルールはきちんと頭に入れておく必要があります。

不動産購入時は購入時に出口戦略を考える必要がありますので、出口戦略を検討する際は売却にかかる税金についてもよく理解しておきましょう。

また不動産投資は様々なところで税金がかかり、これらを考慮に入れておかないと実際の利回りや利益は大きく変わってしまいます。

収益不動産の取得時、所有時の税金は別の記事にまとめていますので、ぜひ参考にしてください。




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