不動産を相続した時の税金と相続財産を譲渡した場合の税金、特例

公開日:2015年7月14日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産は取得する時、所有している間、売却した時など、様々なタイミングで税金がかかることになりますが、不動産は相続して取得する人も多い資産で、当然相続時にも税金がかかります。

そこで、本記事では不動産を相続した時にかかる税金や気にした方が良い税金について紹介したいと思います。

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不動産を相続した時の税金

不動産を相続した時にかかる税金には以下の税金があります。

  • 相続税
  • 登録免許税
  • 所得税、住民税

まずは何といっても相続税です。

相続税は相続資産の金額に応じて課税される税金で、不動産も預金や株などの金融資産と同じく相続税の課税対象となります。

相続税は遺産総額から非課税財産や葬儀費用、債務を差し引いた正味遺産総額からさらに基礎控除額を差し引き、課税遺産額を算出し、相続遺産金額に応じた税率をかけて相続税額を算出します。

■相続税の算出方法
遺産総額-(非課税財産+葬儀費用+債務)-基礎控除額×税率

■相続税の基礎控除額

  • 基礎控除額:3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

■相続税の税率

相続財産額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
1,000万円超3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超1億円以下 30% 700万円
1億円超2億円以下 40% 1,700万円
2億円超3億円以下 45% 2,700万円
3億円超6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

基礎控除額は最低3,600万円の基礎控除がありますので、3,600万円以下の遺産額であれば課税はされません。

相続税は大きな控除枠があるので、相続税を支払う人は相続する人全体の5%程度とも言われていますが、2015年に控除枠の見直しが行われ実質的な増税となったことで今後相続税の支払い対象となる人は増えていくことが予想されます。

それでなくても不動産を相続することになったらまず確認したいのが相続税です。

自分は相続税の対象となるのか、また支払いが必要な場合どれくらいの相続税額になるのかを確認する必要があります。

この辺りは自分がある程度知識があったとしても、税理士を通してきちんと確認するのが重要です。


登録免許税、所得税がかかる

不動産を相続により取得すると、土地や建物の名義を変更することになりますが、相続登記によって名義変更をする場合は登録免許税が課税されます。

登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が課税されますので、仮に固定資産税評価額1億円の土地を相続した場合には40万円の登録免許税がかかることになります。

収入印紙を購入して相続登記の申請の際に申請書へ貼付して納付することになります。

さらに相続により不動産を取得した後に売却をして利益を得た場合、譲渡所得として所得税、住民税の課税対象になります。

一般的な譲渡益の計算は「売却金額-取得金額」となりますが、相続として取得した場合、取得金額は死亡した人が土地や建物を購入した金額をもとに計算します。

また、相続にあたって相続税を支払っている人は一定の条件を満たすと自分が支払った相続税額を取得金額に加算することができる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。

これらを考慮した上で利益が発生している場合は譲渡所得として利益に対して20%(所得税15%、住民税5%)の税金がかかることになります。譲渡所得は申告分離課税として、給与所得など他の所得とは合算されず単独で所得および税金が計算されます。


不動産取得税はかからない

なお、相続により不動産を取得した場合は、売買によって不動産を取得した場合に課税される不動産取得税はかかりません。

市場から不動産を購入して取得する場合にかかる税金は別の記事でまとめていますので参考にしてください。

また、不動産は所有していることに対しても税金が課せられます。

そのため、相続した不動産をすぐに売却せずに所有していた場合、固定資産税や都市計画税といった所有することでかかる税金が課せられます。

所有していることでかかる税金は相続人が決まっていなくても発生して支払う必要があります。相続人が決まるまで待ってくれると考えていると後で痛い目を見ることになりますので、これらの費用も考慮した上で迅速に相続人を決めて適切な対応を取る必要があります。

不動産の所有に関わる税金についても別の記事でまとめていますので、こちらの記事もぜひ参考にしてください。



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