不動産取得時の税金と購入時に考慮するポイント

公開日:2015年7月9日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資をする上で知っておかないといけないのが「税金」の知識です。

利益に応じて支払う税金は、支払った分キャッシュフローが悪化することになりますし、なるべく節税をしてうまく付き合っていく必要があります。

不動産投資をする上では「取得時」「保有時」「売却時」と各タイミングで税金がかかりますので、それぞれどのような形で課税がされるのかを把握して節税したりキャッシュフローをコントロールしていく必要があります。

ここでは不動産取得時にかかる税金を見ていきたいと思います。

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不動産取得時にかかる税金

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税
  • 固定資産税

不動産取得には様々な税金がかかります。

まずは不動産取得税です。不動産取得税は都道府県が不動産の価格に応じて課税するものです。その名の通り不動産を取得したことに対してかかる税金ですね。

税率は都道府県によって異なりますが、東京都の場合は土地、住宅用の建物に関しては3%、非住宅の建物については4%の不動産取得税がかかります。

購入時に一度だけでかかる税金で、購入後に都道府県から納付書が送付され納税を行うことになります。

次に登録免許税です。

登録免許税は土地や建物の登記をする時にかかる税金です。不動産取得に伴い登記をして所有権の移転をすることになりますが、登記申請の際に納付するのが登録免許税です。

新築物件の場合は所有権保存登記をすることになりますが、同様に登録免許税が課せられます。

所有権の移転登記(売買)の場合は土地評価額の1%、建物評価額の2%が登録免許税としてかかります。

所有権の保存登記の場合は土地、建物ともに0.4%の登録免許税がかかります。

■登録免許税の税率

登記の種類 土地 建物
所有権の移転登記 1.0% 2.0%
所有権の保存登記 0.4% 0.4%


印紙税、消費税もかかる

不動産取得税、登録免許税は不動産取引の際にかかる特有の税金ですが、一般的な契約にかかる税金も課税されることになります。

まずは契約にともなってかかる印紙税です。

契約書には契約の記載金額に応じて収入印紙を貼付して印紙税を納付する必要があります。

不動産の売買契約を締結する場合も同様に印紙税を負担することになります。

印紙税の税額は契約金額ごとに決まっており、以下のようになっています。

■契約金額ごとの印紙税額

契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

不動産投資の投資金額を考えると1万円から10万円くらいの税額となります。

物件金額からすると大きな金額ではありませんが、取得費用として物件金額に加算されるので、収支計画では考慮しないといけません。

印紙税も不動産取得時に一度だけかかる金額になります。

さらに消費税も取得時にかかる税金です。

消費税は建物の売買価格に税率をかけた金額が課税されます。2015年現在は8%ですが、今後増税が予定されていますので取得に際しての諸費用は増額されることになります。

ただし売主、買主が非課税業者の個人の場合には消費税は非課税となりますので、消費税は住宅メーカーなど法人相手に不動産を購入した場合にのみかかる点を理解しておきましょう。


固定資産税も購入時に考慮する

最後に取得時にかかるわけではありませんが、固定資産税も購入時に考慮しておく必要があります。

固定資産税は毎年1月1日の不動産の所有者に対して、市区町村が課税をする税金です。

不動産を購入してすぐにかかる税金ではありますが、不動産取得日が課税に大きく関わりますので、収益不動産を購入する際には意識しておいた方が良い事項です。

一般的には契約日を基準として日数按分をして、保有期間に応じた固定資産税相当額を買主と売主の双方で負担しあいます。

契約日を遅くすることで自分の固定資産税額を少し減らすことができますが、それは売主の課税額を増やすことになりますので、契約の最後の詰めで交渉材料として利用するのが効果的です。

以上が不動産取得にかかる税金です。

様々な税金がありますので面倒ですが、収益不動産取得前のシミュレーションでは確実に計算をして、税金も含めて取得費用としてきちんと考慮しておきましょう。



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