資産運用としてだけでなく節税にも効果的な不動産投資

不動産投資は将来の年金がわりとしてだったり、現役時代の収入の増加などを目的として行っている人が多く、資産運用や不労所得を得るための手段というイメージが強いですが、節税目的で不動産投資をする人も多くいます。

節税というと、自分にはあまり関係ない、興味がないと考える人が多いですが、うまく節税ができればノーリスクで自分の手取り収入を増やすことができますので、節税目的で行われる不動産投資の手法やメリットについて紹介したいと思います。

失敗が多い節税目的の不動産投資

不動産会社ではよく「不動産投資は節税効果があるので多少損失が出てもやった方が良い」という営業トークをしてくることがあります。

こういう営業トークは要注意で、仮に税金の還付があっても損をする可能性が高くなります。

このように不動産屋でよく言われる「節税」は、不動産所得で赤字を出して、給与所得などと合算することで所得税の課税所得を圧縮し、結果的に支払う所得税、住民税を減らし、還付を受けるというものです。

不動産所得は家賃収入から経費を差し引いて算出するものですので、家賃収入に対して減価償却費や支払金利、固定資産税、修繕費などの費用が上回ると不動産所得は赤字になり、税金を減らすことができます。

税金が減るので得した気分になる人もいますが、冷静に考えるとこれはただ不動産投資で損をしているだけのことも多く、トータルで見ると得をしたのか損をしたのかわからない状態になります。

キャッシュフローと利益は異なるため、手元にお金が入ってきていても損をしていることがあります。

なまじ家賃収入が入ってきているとなんとなく得した気分になり、さらに税金の還付まであるなら良いかと考えてしまうかもしれませんが冷静にトータルで見て利益が出ているのか、またその利益はとっているリスクに対して適正かどうかを自分で判断しないといけません。

このような営業トークをする不動産会社は自社の管理物件やノルマをこなすためにただ売ろうとしているだけですので、それに乗せられて物件を購入していては損することはあっても得をすることはほとんどないでしょう。

減価償却費を活用した節税対策

本当に不動産投資で節税して利益を得るには、金利や固定資産税、修繕費など実際に支払った経費ではなく税務上の経費となる「減価償却費」を増やして不動産所得を赤字にすることです。

そうすることで、実際には利益が出ているのに税務上は「赤字」となり、本業の給与所得と合算した時に税金の還付を受けることができるようになります。

このように運用としても利益を出しながら節税メリットを最大化するには、いかに減価償却費を多く計上するかがポイントとなります。

短期間で減価償却を計上する

減価償却費を増やすには耐用年数のなるべく短い物件を購入して、短期間で一気に償却することが重要になります。

減価償却費は耐用年数に応じて対象資産の減価償却をしていくことになります。

仮に投資期間全体で1,000万円を減価償却する場合、20年で償却するなら毎年の減価償却費は50万円となりますが、5年で償却する場合は200万円を経費とすることができます。

同じ簿価の資産であれば耐用年数が短いほど、毎年の減価償却費は大きくなることがわかります。

耐用年数は構造によって決まり、RC造であれば47年、木造であれば22年と決まっていますので、木造物件は減価償却できる金額が大きくなりやすいです。

さらに新築か中古かでも耐用年数は異なり、中古の物件で法定耐用年数を過ぎた物件は耐用年数×20％が耐用年数となるため、築25年の木造物件であれば耐用年数は22年×20％で4年となり、一気に減価償却を進めることができます。

減価償却できるのは4年間だけですので、4年たったら売却をすることになりますが、その間の節税効果はかなり大きくなります。売却した結果、譲渡損失が出る可能性はありますが、損失額に対して投資期間中の家賃収入と節税額の合計の上回った額が投資によって得られた利益となります。

日本の所得税は所得が多い人ほど高い税率がかかる累進課税ですので、所得が高い人ほど節税効果は大きくなり、実際に高額所得者でこのような中古不動産を活用した節税目的の不動産投資を活用している人は多いです。

所得が少ない人であっても家賃収入に加えて節税メリットも享受することができますので、このような投資法は十分魅力的な手法となります。

不動産投資は税金をコントロールしていくことになりますので、このような運用だけでなく節税の観点も持って投資を進めていくとさらに利益を出しやすくなります。

不動産投資家としてはぜひ節税観点をもって効果的な投資をしていきたいですね。