地方の物件での賃貸経営の特徴と注意点

公開日:2015年9月1日

収益不動産の地域の特徴として最も大きいのが都心の物件か地方の物件かという点です。

地方の物件は高利回りの物件が多く、利回り重視の不動産投資家に選ばれていますが、地方の人口減少が叫ばれる中、人口に大きく影響を受ける不動産投資で地方の物件を取得するのか危険ではないかと不安な人もいると思います。

本記事では地方の物件で賃貸経営をする場合の、物件の特徴や投資にあたっての注意点を紹介したいと思います。


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地方の収益物件の利回りが高い理由

  • 地方の物件は空室率が高いので、物件価格が安く表目利回りが高い

まず全体的に地方の物件は都心の物件に比べて利回りが高くなっています。

不動産投資は利回りが高いほど収益性が高く有利ですが、地方の物件の利回りが高いのには理由がありますので、無条件に高利回りに飛びつくと後々後悔することにもなりかねません。

地方の物件の利回りが高いのは空室リスクがあるからです。

地方では人口が都心ほど多くなく、人口密度も低いので賃貸の需要が都心よりも少なくなっています。そのような状況ですので、入居者の募集をしても空室となる可能性が都心よりも高いです。

仮にほぼ空室のない都心の新築物件の満室想定利回りが8%だったとして、空室率が20%程度想定される地方物件が同じ利回り8%の物件価格だとどうなるでしょうか。誰も地方の物件には手を出さず都心の物件の購入を検討すると思います。

この2つの物件を同じ条件とするには、空室が20%出て80%の家賃収入となっても8%の利回りが期待できる、10%の表面利回りとなる物件価格が妥当と考えられます。

このように空室リスクを見込んで価格がつけられているために、一般的に地方の物件は都心の物件よりも利回りが高くなっています。

もちろん不動産市場はそれぞれの売り手が値段をつけるので、必ずしも理論的な価格がつけられるわけではありませんが、相場としては空室率を織り込んだ高い利回りとなります。

利回りが高いということはそれだけ空室リスクを織り込んでおり、リスクのある物件ということになります。空室リスクに対応できる投資家であれば問題ありませんが、何の対策も立てずに表面利回りを鵜呑みにして地方の物件を購入すると、思ったよりも収益が伸びないという事態に陥ります。


地方ではファミリー物件が狙い目

地方では賃貸需要が限られますので、比較的賃貸需要のありそうな立地や条件の物件に狙いを立てて物件を取得していく必要があります。

細かな地域や立地によっても異なりますが、地方ではファミリー物件が狙い目です。

都心の物件を取得する時には単身者が多いので、単身者向けやカップル、DINKSにも選ばれるコンパクトなタイプの物件が賃貸需要が高く狙い目となります。

一方で地方は広めのファミリータイプの物件が実需も多く、新築マンションでは都心とそう大きな価格差がない価格で売買がされています。

そのため売却時の価格下落が単身者向けよりも大きくないため、出口戦略を考えるとファミリー物件が有利になることが多いです。

地方の人は狭い部屋に住むことを嫌がる人が多いので、間取り的にも3LDK以上のファミリー物件が賃貸需要もあり空室リスクも低くなります。

逆に1LDKや2LDKなどの中途半端な間取りだと単身者、ファミリー層どちらの検討対象にも入らず、空室が長く続いてしまう可能性もありますので避けるのが賢明でしょう。

また地方ではクルマ社会で、車での交通が必須になります。当然自宅にも駐車場は必須となり、できれば近くに駐車場が借りられて2台分確保できる環境だと、夫と妻の両方の車を駐車できるので競争力が上がります。

このように地方に住んでいる人の主な生活スタイルにあった物件を選ぶことで空室率を下げることができますので、地方に住む人のライフスタイルやニーズをよくよく調査する必要があります。



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