海外の不動産投資の特徴と注意点

収益不動産の地域の分散という意味では、海外に物件を持つことで国内のみに複数物件を持つよりも高い分散効果を得ることができます。

日本は人口が減少していますが、東南アジアなど人口が増加し成長している地域もありますので、それらの成長力を取り込むことができる点も海外投資への魅力です。

一方で言葉や文化の違い、距離などによって注意する点も国内以上にありますので、ここでは海外で不動産投資をする場合の特徴や注意点を見ていきましょう。

海外での不動産投資の特徴

海外で不動産投資をする最大のメリットは地域の分散効果が得られることでしょう。

不動産投資をしている人であれば、国内の物件だけを所有しているとどれだけ地域を分散させていたとしても日本という国が抱える人口減少リスクや市況の影響を受けることになります。

海外に不動産を持つことでそれらのリスクを分散して、日本に万が一のことがあった場合も安定した収入をもたらします。

資産の分散効果としても大きく、日本国内の株や債券を持っていると、日本の景気が悪くなった時には値下がりのリスクを全資産が負うことになりますが、海外不動産を持つことで独特の価格変化をして、資産全体のリスクを軽減することができます。

また、海外の国の人口増加や経済成長の恩恵を受けることができるのも大きなメリットです。

ご存知の通り日本では人口減少が進み、少子高齢化によって生産年齢人口はさらに大きく減少しています。また経済的にも大きな成長を終えて低成長から緩やかに衰退する流れにあります。

一方で東南アジアを中心とした発展途上国では人口は大きく増加傾向にあり、10％以上の強い経済成長を続けています。景気が良くなる中で不動産価格も上がっていきますし賃貸需要も底堅く推移することが予想されます。

このような国の不動産を持っていればインカムゲイン（家賃収入）だけでなく、キャピタルゲイン（売却益）による収益も狙うことができますので、不動産投資で大きな利益を狙うことができます。

人口が多い、経済成長しているということは不動産投資をする上では確実にプラス要素ですので、海外不動産へ投資することは海外の人口増加や経済成長を自分の資産の増加に取り込むことができます。

海外不動産といっても国による特徴の違いは様々です。

日本の投資家が海外不動産に投資する場合、主な投資対象となる地域はアメリカやオーストラリア、そして東南アジア諸国です。

■主な海外不動産の投資対象地域

アメリカは整備された法制度や豊富な物件が魅力的で多くの日本人がアメリカで不動産投資をしています。言葉も英語で商習慣も理解できるものが多いので、海外不動産といえばアメリカという人も多いでしょう。

東南アジアは最も人口が増加している地域で、まだまだ物価も安く成長余力も十分ですので、経済成長を取り込むという点では有力な投資先となります。

21世紀はアジアの世紀と言われていますので、今後海外不動産への投資を検討される際には東南アジアが欠かせません。

海外で不動産投資をする際の注意点

海外不動産への投資にはメリットが多いですが、一方で注意点もあります。

まずは為替リスクです。海外の不動産は外貨ベースで値段が決まっていますので、最終的に円に交換する時のレートによって大きく損益が変わります。

世界の基軸通貨である米ドルでも円との間ではここ数年で70円台から120円台の間で大きく変動しています。新興国はさらに大きく値動きする可能性があります。

円高に振れるほど為替損失が出ることになりますので、外貨安になりやすい新興国では特に注意する必要があります。

また海外は日本と不動産取引の慣習が違うことが多く、法制度も異なるためその点もリスクとなります。

海外の投資家が土地を取得できない国や投資する際の下限金額が設定されている国もあります。後から大きなトラブルとなりますので、このような商習慣や法制度による制約はよくよく予習しておく必要があります。

さらに海外の不動産投資をする場合は、物件の情報収集や取得後の物件の管理をしてくれる管理会社を探す際に現地のパートナーが必須となります。

日本にいながらにして信頼できるパートナーを見つけるのは至難の業ですし、人脈や信頼できるまでのコミュニケーションに時間をかける必要があります。

海外での人とのコミュニケーションは英語や現地語を使う必要がある場面もありますし、外国人は日本人と考え方や文化が圧倒的に異なりますので、コミュニケーション上のリスクが発生する恐れが大いにあります。

言語の壁を超えるための通訳や現地と日本の習慣を熟知しているエージェントなどの存在が不可欠です。

このように海外の不動産投資には多くのリスクがあり、とても「面倒」なものです。

これらのリスクに対して真剣に取り組んでいると、たくさん勉強する必要があり、本業のあるサラリーマン大家さんには難しいことも多いです。

上級編として国内の不動産投資で経験を積んでから、地域分散や収益性向上のため挑戦するというのが個人的なおすすめです。