不動産投資における修繕費用の目安と構造による違い

公開日:2015年7月29日
最終更新日: 2016年1月7日

経年劣化による建物の傷みや壊れた設備を直すための修繕費用は、不動産投資をする上でなくてはならないものですが、一方で賃貸経営はビジネスでもあるので、かけられる修繕費用にも上限がありどれくらいの金額を修繕費用とするべきなのか疑問に思っている人も多いと思います。

何となく必要になった時に修繕をしていると、その経費が適切であったかわかりませんし、悪質なリフォーム業者にぼったくられることもありますので、修繕費用についてはあらかじめ目安を知っておく必要があります。

そこで本記事では不動産投資における修繕費用の目安や、投資効果、節税効果を考慮して修繕費用をどれくらいかけるべきなのかを紹介したいと思います。


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不動産投資における修繕費用の目安

  • 構造によって修繕費は大きく異なる
  • 木造、軽量鉄骨造の物件は修繕費が安くRC造の建物の修繕費は高い

必要となる修繕費は建物の構造によって大きく異なります。

木造や軽量鉄骨造などRC造以外の構造の建物は、RC造に比べて修繕費用はかなり安くすみます。逆にRC造やSRC造だと必要になる修繕費は比べ物にならないくらい高額になります。

木造や軽量鉄骨などの建物であれば、一般的に必要となる修繕は屋上の防水と外壁の塗装くらいで、あとは故障や破損した設備の修理をすれば十分です。

  • 木造や軽量鉄骨造の建物の主な修繕箇所は屋上防水と外壁
  • 建物面積によって修繕費用が変わる
  • 修繕が必要になる頻度は10年から15年に一度

屋上の防水は100平米規模の物件であれば30万円弱で可能になっており、外壁塗装も100万円くらいでできますので、130万円が修繕費用の目安となります。

屋上防水、外壁塗装ともに平米によって費用が変わりますので、建物の平米から比例計算することで大体の修繕費用の目安がわかります。

修繕の頻度は物件によりますが、大体10年から15年に一度くらいの頻度で修繕が必要となりますので、入退去のタイミングなど頃合いを見計らって修繕を実行するようにしましょう。

不動産投資の期間を10年から20年と考えると、一つの物件に対する投資期間中に通常は一度、多い人で二度修繕が必要になることになります。

RC造に比べて費用が安いとはいえ、百万円単位の経費は賃貸経営に大きな影響を及ぼしますので、修繕のタイミングは投資時点でおおよそのあたりをつけておく必要があります。


RC造の修繕費用は千万単位

  • RC造の修繕必要箇所は外壁、屋上のほかにエレベーターなどの設備がある
  • 修繕費用は数千万円単位となる

一方、RC造の修繕費用は千万単位となることも珍しくありません。

RC造で必要となる修繕は外壁と屋上防水が基本ではありますが、工事費用は高額で平米当たり修繕費用は木造の10倍近くなることもあります。

さらにエレベーターの交換が必要になることもあり、この交換費用だけでも1,000万円近くの費用がかかります。

合計では数千万円かかることもざらですので、大規模な修繕に備えて修繕費用を計画的に積み立てておく必要があります。

修繕が必要となる頻度は外壁や屋上の修繕が15年に一度程度で、エレベーターの交換は30年をめどに行われることが一般的です。

区分所有であれば管理組合で修繕積立金を積み立てていくことになります。

物件購入時には毎月の積立額を必ずチェックするとともに、必要となる修繕費の見積もりは妥当か、修繕が必要となるタイミングは適切か、必要な積立金に対してきちんと積立がされているか、滞納者はいないかなど、修繕積立金に関する情報は一通りチェックするようにしましょう。

一棟買いの場合は自分で修繕積立金を積み立てていく必要がありますので、きちんと計画を立てて毎月積立をしていくことになります。

また中古の物件を購入する場合は前オーナーから修繕積立金もきちんと引き継ぎ、修繕積立金が不足していたり全くないという場合はその分の金額を値引いてもらうなど交渉材料として使うようにしましょう。

いずれにしてもRC造の物件は家賃収入も大きいですが、同時に高額な修繕費も必要になります。不動産投資において収益にも大きな影響を及ぼしますので、物件購入前にきちんと把握して精緻に資金管理をしていく必要があります。

なお、修繕費は税務上経費と認められますので、確定申告時に売上から差し引くことができますが、修繕費の性格によっては経費とならないものもあります。

詳細は別の記事で紹介していますので、気になる方はぜひこちらの記事も参考にしてください。



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