税務上経費として認められる修繕費と資産となる資本的支出

公開日:2015年7月14日

賃貸経営をする上で欠かせない修繕費ですが、修繕費は税務上経費として認められるものとそうでないものがあるため、不動産投資家は修繕費の税務上の扱いをきちんと理解して節税をしてキャッシュフローをコントロールしていく必要があります。

そこで本記事では修繕費の税務上の扱いと経費として認められる修繕費とそうでない修繕費の違いについて紹介したいと思います。


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資本的支出と修繕費

  • 修繕費:建物の価値を回復するための修繕
  • 資本的支出:建物の資産価値を高めるための修繕

賃貸経営をする上で支出した修繕費は、税務上2つに取扱いがわかれ、その性格によって「修繕費」となるか「資本的支出」となります。

修繕費とは、修繕を行うことによって建物の価値を原状に戻すためのもので、回復させるために行われる修繕が税務上の「修繕費」となります。

一方で資本的支出とは、修繕をすることで建物の価値を高め、資産価値が高まったり、使用できる年数が伸びる修繕のことを指します。

税務上、修繕費であれば経費としてその年の所得から全額費用計上をすることができますが、資本的支出の場合は固定資産の取得価額に加算し、減価償却費として数年に分けて経費化していく必要があります。

イメージして、修繕という言葉の通り、耐用年数をすぎた外壁や屋根、ベランダなどを修繕する場合の費用は、建物の価値を本来の価値に戻すための修繕として「修繕費」となりますが、価値を高めるためにウォシュレットやドアインターホンを導入するなどの設備投資のための修繕費については「資本的支出」となります。

価値を保つための修繕は「修繕費」、価値を高めるための修繕は「資本的支出」ですね。


実務上の判断基準

ただし原則はわかっても、実務的には修繕費用のうちどこまでが修繕費で、どこまでが資本的支出となるかは判断が難しいところです。

金額が大きい場合は資本的支出として資産計上をすることをおすすめしている税理士や会計事務所も多いようですが、修繕費、資本的支出は以下のような観点で判断されることが一般的です。

■税務上の修繕費とされる費用

  • 金額が20万円以下または3年以内など周期の短い修繕費
  • 金額が60万円以下の修繕費
  • 建物の解体費用
  • 修繕費が対象固定資産の前年末(12月31日)の取得価額の10%に満たない時

■税務上の資本的支出とされる費用

  • 建物に物理的に付加した部分にかけた費用
  • 用途変更などのために改造、改装にかけた費用
  • 設備や部品の交換において、通常の取り換えを超える部分の費用
  • 上記の税務上の修繕費の基準に満たない修繕費用

上述した通り、資本的支出となると修繕費を資産計上することになり数年にわけて経費計上していくことになります。その年に全額費用計上することができる「修繕費」と比較すると節税の観点では不利となります。

金額だけを見て資本的支出としている人も多いので、少しでも税金を安くしたい人は資本的支出としている修繕費を、税務上の修繕費とすることができないかを見直すことです。

最終的な判断は税理士や最寄りの税務署によりますので、よくよく相談をする必要がありますが、不動産投資をする上では意識をした方がよいポイントといえます。



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