不動産投資で家賃保証を利用することのリスク・デメリット

公開日:2015年5月4日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資をする上で不安になるのは入居者が入らない「空室」です。

特にローンを組んで不動産に投資をしている場合、毎月ローンの支払が発生するので、空室が発生するとローンの返済額は持ち出しとなってしまいます。

また一棟投資をしている場合は1部屋空室が出ても他の部屋から家賃収入は発生しますが、所有不動産が1部屋しかないと収入が完全に0になってしまうので、空室リスクは特に注意する必要があります。

空室リスクの対処対応としては「家賃保証」が有名です。

サブリースや一括借上という名前で呼ばれることもありますが、意味は大体同じで、基本的には空室が発生したとしても契約で決められた家賃を保証するサービスです。

「空室が発生しても家賃が保証されるなら安心」と考え、よく考えずに家賃保証サービスに加入するオーナーも多いですが、家賃保証は完全無欠のサービスではなく、デメリットやリスクもありますので、それらをよく理解した上で利用するかどうか検討する必要があります。


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家賃保証のリスク・デメリット

  • 保証家賃の見直しが定期的に行われる
  • 想定家賃が低い場合がある
  • 設備投資や修繕費用はオーナー負担

家賃保証の最大のリスクは保証される家賃の見直しが行われることです。

一般的な家賃保証の契約の場合、2年に一度など定期的に家賃の見直しが行われる契約となっています。つまり契約当初に10万円の家賃が保証されていても、空室率が想定以上だったり、家賃を下げないと入居者が見込めない場合には、2年後の更新時に家賃保証額が9万円になることが契約上認められています。

家賃は保証するけど、「長期」にわたって「家賃の金額」まで保証するサービスではないということですね。

ずっと家賃を保証してくれると考えている人が多いので、いざ家賃を下げられると収益計画が狂って想定の利益を上げられなかったというケースは十分ありえます。

結局保証会社にうまみのある契約となりますので、保証会社の想定よりも空室率が高かった場合にも家賃の見直しが行われますので、長期的に見ると空室リスクを回避できているとは言えないサービスであることがわかります。

また保証される家賃は、実際の周辺家賃相場と同額が支払われるわけではなく、そこから空室率や保証会社の利益を差し引いた金額が保証される家賃となります。

つまり、保証される家賃は実際の家賃相場の金額より低くなります。

家賃収入から保証会社の利益を差し引いた金額になりますので、家賃保証を利用して得られる賃料収入は期待される家賃収入を上回ることはないということは理解しておく必要があります。

また設備投資はオーナー負担となります。

保証会社の中には、保証会社が求める設備投資や修繕を行うこととしているところもあり、設備投資の金額が多く必要になる場合もあります。

設備投資をすれば空室は減り家賃は増えますが、投資が必要になりますので、保証会社とオーナーはどちらかが得をするにはどちらかが損をする必要がある利益相反の関係になります。

契約で設備投資や修繕が必要になっているとオーナーにとってはそれだけ費用がかかり収益が悪化することになりますので、それらの投資も収益計画に織り込んでおく必要があります。


家賃保証はリスクの平準化に過ぎない

家賃保証サービスのデメリットについて見てきました。

こうして見ると、家賃保証のサービスは入らないはずだった空室分も保証してくれる夢のようなサービスではなく、空室リスクを平準化させるために保証会社にコストを支払うサービスであることがわかります。

所有不動産がワンルーム1室しかないという場合は、空室の有無で家賃収入は0か100かのリスクになりますので、コストを支払ってでもリスクを平準化させることは非常に重要なことです。

ですが、アパートを一棟買いしていたり、空室リスクを分散させるだけの多くの不動産を所有して投資をしているオーナーにとってはあまりうまみのあるサービスではありません。

保証会社も利益がないと商売にならず、保証会社が入ろうが入らなかろうが収入は入居者からの家賃収入しかない以上、間に業者が入ることは実入りが減ることを意味しますので、そのあたりのしくみやデメリットも理解した上で家賃保証サービスを利用するかどうかを検討するようにしましょう。



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