不動産投資の家賃下落リスクと軽減方法

公開日:2015年4月28日
最終更新日: 2016年1月1日

不動産投資は物件を貸して家賃収入を得るビジネスですので、家賃相場そのものが下落すると、これまでと同じ家賃では競争力が落ちて入居者がつきづらくなります。

家賃を下げれば入居者は集まりやすくなりますが、その分だけ収益性は悪化しますので、家賃を下げるかどうかの判断は慎重に行う必要があります。

このように家賃相場が下落することで確実に収益性は落ちることになりますので、家賃下落は不動産投資をする上では影響の大きいリスクといえます。


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家賃相場は比較的安定している

家賃相場の下落は脅威ですが、家賃相場は比較的安定しています。

土地の価格が大きく下がっている局面でも、そこまで大きく家賃相場が下落することはありません。

人の住居という必ず必要になるものを提供していることから、いきなり家を必要とする人が大きく減ることは考えづらく、需要がある程度一定しているため家賃相場自体も大きな動きがないのでしょう。

ただし、築年数に応じて家賃は変動しますので、新築で購入したマンションが10年後も同じ家賃で貸せるかと言うとそうではありません。

家賃は築年数が1年経過するごとに1%程度下落すると言われており、10年で10%くらいの家賃下落があることは当初の計画時に織り込んでおく必要があるでしょう。

築年数による家賃の下落は築10年を境に緩やかになっていき、築20年の物件と築30年の物件ではほとんど家賃に差はなくなります。

そこから先は部屋の魅力度の勝負になりますので、築30年の物件でも設備を新しくしたりリフォームをすることで、家賃を下げずに空室を避けることができます。


家賃下落リスクを軽減する方法

  • リフォーム、修繕を適切に行う
  • 家賃の下がりにくい都心を狙って投資する

家賃相場の下落は世の中の流れにもよりますので、下落リスクを完全に回避する方法はありません。

家賃保証(サブリース)のサービスを利用しても、一定期間ごとに保証額を見直すことになっているので、家賃相場が下がっていれば見直しのタイミングで保証額も下がってしまいますので、リスクを回避しているとは言い難いです。

ですが、リスクを軽減する方法はあります。

まず基本的なことですが、建物の資産価値を高めるために適切にリフォームや修繕を行っていくことです。

上述した通り、築年数と家賃下落は関係が深いですが、築20年以降はあまり家賃相場も変わらなくなり、必ずしも新しいものが高いというわけではありません。

むしろ新しい物件は設備が良いから好まれているという側面もありますので、古い物件であってもリフォームをして設備を新しいものにしておくことで家賃を下げずに入居者を確保することができます。

また現時点においては都心に近い物件を投資対象とすることで、地方の物件よりは家賃下落のリスクを軽減することができます。

不動産賃貸も需要と供給のバランスで価格となる家賃が決まってきます。需要とはその町で家を探している人の数です。人口と言っても良いですが、このような人の流れは都心集中になって地方は過疎化が進んでいます。

都心に人が多くいる以上、都心は家賃が下がりづらく、地方では家賃が下がりやすくなっています。

その分都心の物件は高額で利回りとの関係もあると思いますが、家賃相場が下落しにくい地域というのはありますので、どの地域の物件を探すのかは家賃相場の安定度を意識しても良いと思います。

ある程度の家賃下落は考慮しつつも、収益不動産の家賃下落リスクを軽減する活動をして影響を最小限にして家賃収入の最大化を目指していきたいですね。



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