相続税計算時における不動産(土地・建物)の評価の基本

公開日:2015年7月18日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資のメリットとして相続対策にもなる点があることは別の記事で紹介しました。

不動産を相続する場合、相続税の計算時の仕方が他の資産と異なり、結果的に相続資産を圧縮して相続税が安くなるケースがあるからなのですが、実際相続税の計算時に不動産はどのような評価をするのでしょうか。

本記事では相続税計算時における土地や建物の評価の仕方について紹介したいと思います。

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相続税計算時の建物の評価

  • 固定資産税評価額×1.0

建物は固定資産税評価額と同額の金額が評価額として用いられます。

建築中の建物の場合は建築費用額の現在の価格の70%の評価額が用いられ、庭園設備については再調達価額の70%の金額が評価額として用いられます。


相続税計算時の土地の評価

  • 路線価のある土地:路線価×面積(平方メートル)×補正率
  • 路線価のない土地:固定資産税評価額×国税局長が地域毎に定める倍率

次に土地の評価です。土地は路線価がある土地かない土地かで評価方法がわかれます。

路線価のある土地は「路線価×面積(平方メートル)×補正率」によって算出されます。路線価は平方メートルあたりの価格を公表していますので土地の面積をかけることで評価額を算出できます。

また土地の形状が特殊な角地、二方道路、三方道路、不整形地、間口が狭小な宅地はそれぞれの補正率を掛け合わせて評価額を調整します。

このように路線価をもとに土地の評価をする方式を路線価方式といいます。

一部の路線価がついていない土地については、「固定資産税評価額×国税局長が地域毎に定める倍率」によって算出します。

路線価がない土地については固定資産税評価額をもとに評価額を算出するのですね。

固定資産税に地域ごとに決められた倍率を掛け合わせるので、倍率方式と呼ばれる算出方法です。

このように土地の評価を決めるためにはその土地の路線価や評価倍率が必要となりますが、路線価および評価倍率は国税庁のWEBサイトで公表しており、それぞれ毎年改定がされます。

すでに土地を持っている人であればチェックしておいても良いかもしれませんね。


自宅用、事業用の土地には減額の特例がある

  • 一定の要件を満たした土地には80%の評価減の優遇措置がある

なお、自宅用および事業用の一部の宅地については、「小規模宅地等の特例」という税制優遇があり、この特例が適用されると土地の評価額の80%を資産評価額から控除できます。

自宅用および事業用として使用している土地のみに対象は絞られますが、80%も課税資産を圧縮することができるのでとてもメリットのある特例です。

小規模宅地等の特例の内容や適用要件については別の記事で紹介していますので、こちらもぜひ参考にしてください。



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