高利回り物件で満室経営をすることの重要性と具体的な対策

公開日:2015年6月26日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資をする以上、高利回りの物件を確保して効率的に利益を狙っていきたいですが、一般に高利回りの物件は築年数が経過していたり立地が悪く入居者集めに苦労することが多いです。

空室が出て、実質利回りで考えると新築の利回りが低い物件と変わらなかったということも少なくありません。

そこで、本記事では高利回り物件で安定的に入居者を確保するにはどうしたらよいか空室率を下げる方法を紹介したいと思います。


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満室経営が重要な理由

  • ランニングコストが高いので収益性が悪くなる
  • 次回以降の融資に悪影響が出る
  • 管理会社の対応が悪くなる

高利回り物件での賃貸経営に限らず、満室経営が重要となる理由はいくつかあります。

まず当然ながら収益に直接的に影響するからです

高利回りの物件は地方の中古物件というケースがほとんどです。これらの物件は物件価格が安い分、修繕費など維持管理コストが新築の物件よりも多くかかります。

そのためあまり収益が出ないとこれらの費用が圧迫して、表面利回りの低い新築物件よりも実質利回りは低くなってしまうというケースもよくあります。

せっかくリスクを取って中古物件に手を出したなら、それに見合った利益を出したいものです。そのためには空室率を下げて満室経営をするというのは必須条件となります。


融資や管理会社の対応にも影響する

  • 入居率は銀行の担当者や管理会社にとって、優秀な大家を見分ける重要なポイント

直接的な利益以外にも、満室経営が重要な理由はあります。

それは入居率が低いまま賃貸経営をしていると、次回以降の不動産投資で融資が受けづらくなるという点です。

銀行の担当者は、融資審査の際に借主の賃貸経営の能力を見るために、過去の入居率を必ずチェックします。

過去に入居率が低い状態を放置して賃貸経営をしていると、入居率の管理ができない能力の低い経営者と見られます。銀行にそのような判断をされると物件の条件が良くても融資の審査が通ることはかなり厳しくなり、次回以降の投資に大きな制約ができることになります。

銀行の融資担当者は地域の大体の入居率の推移を把握しています。

その「相場」を大幅に上回る入居率を維持している大家さんであれば逆に融資を受けやすくなりますので、不動産投資家である以上入居率には常に気を配っておく必要があります。

同じような理由で、入居率が低くなると管理会社の対応も変わってきます。

管理会社は銀行の担当者以上に地域の物件の入居率の推移に精通しています。つまりその入居率を物差しにして大家さんの経営能力を測ることができる立場にあります。

優秀な大家さんであれば、今後も取得物件を増やすだろうと考えられますので、管理会社から見ると将来的にはもっと良いお客さんになります。

時間のない時に将来のある優秀な大家さんと無能な大家さんに同じようなことを頼まれたら、まず間違いなく優秀な大家さんの依頼を取りますよね。

さらに普段の業務でも優秀でないと見ると手を抜いたり、無意識に「なめた」態度を取るようになる人は意外に多いものです。

優秀な大家さんであれば、いつ自分たちが変えられるかもしれないという緊張感を持って仕事をすることになりますので、普段の対応にも差が出てくるでしょう。

少なくとも入居率が低くて良いことは一つもありませんので、入居率を高く保つにこしたことはありません。

つまり物件の入居率とは、大家さんの通信簿の最重要科目の一つなのです。

それが悪ければ周囲からは「成績の悪い大家さん」というイメージがつき、そのような大家には人が寄り付かなくなりその後の不動産投資に不利に働くことになります。

物件の入居率は投資期間中の収益に直結するだけでなく、周囲からの見る目にも影響が出るため、「一応黒字だから多少の空室はしょうがない」などと考えず、常に満室経営を目指す必要があります。


入居率を高めるための具体的な対策

  • 入居率を高めるには、家賃以上の価値を物件に持たせる

では実際どのように入居率を高めれば良いのでしょうか。

やることはシンプルで「家賃以上の価値を物件に持たせること」です。

不動産投資は賃貸経営で、賃貸物件をお客様である入居者の人に提供するサービス業です。ですからやることはシンプルで提供する部屋の価値を高めるだけです。

テクニカルに営業努力やPRの方法で入居率を高めることもできますが、本質的ではありませんし中長期的に見ると無理に入居させることは入居者にとってもオーナーにとってもプラスにはなりません。

家賃よりも高い価値を提供することを実現することではじめて長期的に入居率を相場よりも高めることができます。

具体的には設備やセキュリティを最新化して価値を高めたり、部屋の内装や外観をきれいにするだけでぐっと価値は高まります。また多くの人にとって価値を高める必要があるので、需要のある設備から優先的に設置したり、好みの分かれるようなデザイン、外観は避けることでよりたくさんの人に価値を感じてもらいやすくなります。

もちろん、価値を最大限高めた上で、不動産会社に賃貸づけをお願いするなどの営業努力も大切です。価値はお客さんに知ってもらってはじめて意味を持ちますので、顧客との接点である不動産会社で少しでも自分の物件を露出してもらうように働きかけることは重要です。

家賃以上に価値を高めた上できちんと営業努力を重ねていけば、入居率は必ず上がっていきますので、基本に忠実に良い部屋を提供して満室経営を目指しましょう。



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