新築アパートに投資するメリットや注意点

公開日:2015年8月4日

アパート経営をする上でどのような物件を取得するかということはとても重要ですが、特に新築を購入するか中古物件を購入すべきかは不動産投資家の中でも意見がわかれるところです。

結論から言うと、どちらでもきちんと収益を出している投資家はいますので、どちらが良いという絶対的な答えはありませんが、それぞれの物件の特徴を理解して、新築と中古のどちらに投資をすべきか判断する必要があります。

本記事では新築アパートに投資をするメリットや投資時の注意点を紹介したいと思います。


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新築アパートに投資するメリット

  • 空室率が低い
  • 売却価格が高い
  • 融資が受けやすい

新築アパート物件の最大のメリットは空室率が低く、収益が安定しやすい点です。

アパートに限らず新築物件全般の特徴といえますが、日本人は「新築」が大好きなので新築物件というだけで空室になることはまずありません。

また同じ地域であればよほど条件の差がない限り、築年数が浅い物件から順に埋まっていくことになります。

そのため新築物件を購入したら、相場通りの家賃を設定すればむこう10年間は特に対策をしなくても空室に悩まされることはなくなるでしょう。

不動産投資における最大のリスクは空室リスクですので、その空室リスクをあまり気にすることなく賃貸経営ができるというのは投資の収益性の面でも精神衛生上もとても良い状況になります。

また同条件の物件より売却価格も高くなりますので、出口戦略が立てやすくなります。

新築から10年間ほどは物件の値下がりスピードが早いですが、仮に同じ10年間保有した中古物件と比較すると10年後の売却価格は新築物件が高くなります。

購入価格も高くなるのでメリットとも言い切れませんが、売却価格が高いという特徴があります。

また融資が受けやすくなるという点もメリットといえます。

融資審査は投資家の属性を見られることになりますが、当然物件の担保価値も見ることになります。

新築物件は積算価値が高く、担保価値が高い物件が多いので融資の審査では物件がハードルとなることは少なくなります。


新築アパートに投資する際の注意点

  • 利回りが低い

このように新築アパート投資には一定のメリットがありますが、新築アパートに投資する場合には注意点もあります。

新築物件は家賃収入に対する物件価格が高いことが多く、利回りが低くなりがちです。新築物件の場合、表面利回りで10%を超える物件はまずお目にかかれません。

空室率が低いため、その分家賃収入の確度が高くなり、リスクの低い物件といえますので物件価格が高くなります。

表面利回りで10%を切っているということは、諸経費を考慮すると実質利回りは5%以下という物件も珍しくなく、ローンを組んでいると赤字だったということも十分ありえます。

利回りが低くても安定的な収益を出したい現金投資家やすでに土地持ちで安くアパートを取得できる人などが新築アパートに投資することが向いている人といえます。

逆に言うと、それ以外の人だと利益を出すことは難しいので、中古物件に投資するのが賢明といえます。

新築アパート投資で成功するには物件をよほど安く取得するか、税効果のメリットを大きく受けないと新築アパート投資は収益性の面で中古アパートには劣ります。



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