表面利回りと実質利回りの違いと意味
不動産投資をする上で最も一般的な指標として、「利回り」がありますが、利回りには表面利回りと実質利回りという2つの利回りがあります。
似ていますが異なる指標ですので、意味を勘違いしていると思わぬ損失を出す可能性もあります。
そこで本記事では表面利回りと実質利回りの意味の違いについて紹介したいと思います。
表面利回りの意味と算出式
- 表面利回りは物件価格に占める家賃収入の割合を表す
表面利回りは、マイソクなどに記載されている利回りで、物件価格に対する家賃収入の利回りを表しています。
後述する実質利回りと違い、不動産取得や管理にかかる諸経費は考慮されておらず単純な家賃収入の利回りを表しています。
単純利回りやグロス利回りとも呼ばれます。
表面利回りはパーセンテージで表し、家賃収入を物件価格で割ることで算出します。
■表面利回りの算出式
- 表面利回り：家賃収入÷物件価格×100
表面利回りは費用などを考慮していませんので、すべてが自分の手元に残る利益とはいえませんが、算出に必要な値が少なく計算も簡単ですので、わかりやすくすぐ出せる指標として、マイソクや広告上の利回りなど多くの場面で利用されています。
不動産投資をこれからはじめようとしている人が見てきた利回りは、まずこの表面利回りであるといえます。
分かりやすい反面、諸経費が考慮されていませんので、表面利回り分のお金をすべて利益として考えてしまうと、いざ投資をした後にこんなはずではなかったと後悔することになります。
収益不動産の広告にだまされる人も表面利回りを鵜呑みにしてしまう人といえますね。
実質利回りの意味と算出式
- 実質利回りは諸経費を含んだ自分の手元に残る金額の利回りを表す
一方、実質利回りは不動産投資にかかる諸経費を考慮して算出した、物件の取得価格に対する利益の割合です。
不動産投資には経費がかかりますので、それを差し引いた金額が本当の利益となります。実質的な利回りを表していますので実質利回りと呼ばれます。
不動産投資は様々な経費がかかり、経費がかかった分は当然その分利益が減ることになりますので、実質利回りは表面利回りよりも低くなります。
不動産投資には管理費や修繕積立金などの不動産を貸す時にかかるランニングコストと、不動産取得税や不動産会社への仲介手数料など不動産取得時にかかるイニシャルコストがあります。
実質利回りを算出するには、家賃収入からランニングコストを差し引いた年間の「利益」を、物件価格に取得費用を足した「総投資金額」で割ることで算出することができます。
■実質利回りの算出式
- 実質利回り：（家賃収入-諸経費）÷（物件価格＋取得費用）×100
実際に自分が受け取ることができる利益の利回りを表しますので、表面利回りよりもより実態に近い利回りを算出することができます。
不動産投資家であれば実質利回りはまず計算するところで、多くの不動産投資家が意識して投資の指針としている指標です。
表面利回りやROIの意味については別の記事でも詳細に紹介していますので、そちらもぜひ参考にしてください。
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