実質利回り（ネット利回り）の意味と注意すること

不動産の広告や不動産情報サイトなどに記載されている利回りは表面利回りと呼ばれる利回りであり、実際に投資した場合の利益とは少し違っています。

不動産投資のパフォーマンスを評価する時には実質利回りを使うのが一般的です。

実質利回り（ネット利回り）の意味

実質利回りとは、経費も考慮した物件価格に対して収入がどれくらいの割合を占めるかを表す指標です。

算出式は「（家賃収入-経費）÷（物件価格＋購入経費）×100」です。

経費を考慮せずに単純に物件価格に対する想定家賃収入の割合を表す「表面利回り」と比べると、実質利回りはより実態の投資成績を表す指標になります。名前の通り「実質」的な投資の利回りを意味します。

表面利回りをグロス利回り、実質利回りをネット利回りともいいます。

年間の経費には固定資産税、管理費、保険料、修繕積立金などがあり、購入時の経費には不動産会社に支払う仲介手数料や不動産取得税などがあります。

計算例
物件価格3,000万円で年間想定家賃収入が300万円の物件の場合、表面利回りは10％となります。
購入時の経費が100万円、管理費など運営経費が年間30万円かかった場合、実質利回りは
（300万円-30万円）÷（3,000万円＋100万円）×100
＝8.71％
となります。

実際の利益に近いのは実質利回りですので、表面利回りをうのみにして10％の利回りがあると考えていると、思ったより手取りが少ないと感じると思います。

表面利回りと実質利回りには数％の差がつくことは多くありますので、最終的な投資判断をする際には実質利回りを見て検討をする必要があります。

実質利回りで注意すること

実質利回りはより正確な利益を示す指標ですが、万能の指標ではなく使用するにあたっては注意する点もあります。

まず実質利回りには空室リスクが考慮されていません。

実質利回りの収入はあくまで想定の家賃収入であり、家賃の想定を満室想定で計算していると実際に賃貸経営をはじめて空室が出た場合に予想していたよりも利回りが低くなります。

空室リスクも織り込んでおきたい時には実質利回りの計算時に空室リスク分家賃収入を割り引いて計算しておきましょう。

実質利回りを計算する際には家賃収入をいくらと想定するかも重要になってきます。

家賃収入を想定する際には、地域の家賃相場を調査して適正な家賃水準となっているかも確認しないといけません。不動産会社は利回りを少しでも高く見せたいので家賃を高めに見積もる傾向があります。

誠実とは言えませんが、気持ちは理解できるので、そういうものだと割り切って、実質利回りを計算する際には必ず同条件の物件の家賃相場を確認する必要があります。

また実質利回りは表面利回りよりも実態に近い利回りが出ますが、実質利回りの計算に必要となる経費は物件ごとに異なるため、確認するのに手間がかかり多くの物件を見ている段階ではとても調べきれません。

そのため多くの物件を見る段階では、表面利回りで物件のおおまかな収益力をチェックし、ある程度物件が絞れてきた段階でもう少し詳細な情報を確認し実質利回りで最終検討をするというのが現実的になります。

表面利回りと実質利回りをうまく使い分けて、実質利回りも万能で正確な値ではなく、考慮していない要素があるということを理解しておきたいですね。