利回りとキャッシュフローの違いとチェックポイント

不動産投資を始める際にまず気にするのは利回りだと思いますが、広告や情報サイトに記載されている表面利回りだけを見ていると意外な落とし穴にはまってしまうかもしれない点を別の記事で紹介しました。

利回りだけを見ると不動産投資がうまくいかないという例ですが、不動産投資ではキャッシュフローを意識しておかないと実質的な利回りが想定通りでも立ち行かなくなってうまくいかないケースもあります。

本記事では利回りとキャッシュフローの違いと物件を見る際のチェックポイントを紹介したいと思います。

利回りとキャッシュフローの違い

不動産投資における最もメジャーな指標である利回りは物件価格に対する家賃収入の割合で、投資元本に対して毎年どれだけ利益を生むかを示す指標です。

おもに単純な物件価格と家賃収入の割合である「表面利回り」と、空室率や諸経費を含めた不動産投資全体の利益の割合を示す「実質利回り」があります。

一方でキャッシュフローは実際の現金が増減した結果、いくら手元にお金が残るかを表しています。

不動産投資において利益となっても実際には現金の動きがないものもあります。またローンの返済など利益に関係がなくても現金が出ていくものもあります。

借入比率が高くローンの返済額が多いと家賃収入よりもローン返済額の方が大きくなることがあり、その場合はキャッシュフローはマイナスになります。

キャッシュフローは投資の各期間ごとのチェックが必要

不動産投資の利回りは売却も含めた投資全体で考える必要がありますが、キャッシュフローは投資期間全体のほかに各年度や人によっては毎月のキャッシュフローを気にする必要があります。

わかりやすいのが新築物件と中古物件への投資です。

仮に新築物件で7%の利回りの物件と中古物件（築20年）で利回り13%の物件があったとします。

表面利回りだけを見ると中古物件の方が有利に見えますが、投資期間を20年と見ると最終的に物件を売却することになるので、売却時は新築物件は築20年となり、築20年の中古物件はさらに築年数が増え築40年の物件となります。

築20年の物件であればある程度の価格で売却可能ですが、築40年の物件だと売却は難しく価格も大きく下がります。

結果として投資全体では同じ利回りだったとしても投資期間中のキャッシュフローには大きな違いがあります。

新築物件は物件の売却で利益を出す投資スタイルなので、投資期間中のキャッシュフローはマイナスになる可能性もあります。一方で中古物件は家賃収入を積み上げて利益を作っていくスタイルなので投資期間中のキャッシュフローはプラスになります。

投資期間中キャッシュフローがマイナスということは、その間のローン返済額は持ち出しとなり、不動産投資以外の収入から補てんする必要があります。

また、家賃収入から得られるキャッシュフローが大きければ積み上げたキャッシュフローで次の物件に投資をすることもできます。

このように投資期間中のキャッシュフローはプラスの方が良いですが、投資全体の利回りだけを見ていると投資期間中のキャッシュフローはマイナスとなる可能性もあります。

どちらを優先させるかはそれぞれの置かれる状況によっても異なりますが、どちらを優先させるかは判断する必要があります。

利回りとキャッシュフローそれぞれの観点で物件を比較し、自分にとって最も良い条件の物件を選択できると良いですね。

またキャッシュフローはある程度コントロールできるものなので、キャッシュフローをうまくコントロールすることが上級不動産投資家への道といえます。