収入と返済のバランスで安全性を見るDCR（債務回収比率）

不動産投資の安全性を測る指標の一つにDCR（債務回収費率）という指標があります。

資金計画を立てる上で重要ですし、金融機関もチェックしているので、自分の物件のDCRはすぐに出せるよう意味を把握しておきましょう。

DCRとは

DCRは返済に対して収入がどれくらいかを表す
DCRとは年間のローン返済額に対して年間収入がどれくらいあるかを表す指標で、実収入が年間ローン返済額の何倍あるのかを数値で示したものです。

Debt Coverage Ratioの頭文字をとっており、日本語でいうと債務回収比率となりますが、その他にも借入償還余裕率、負債支払安全率、ローン返済安全率といった呼び方がされる場合もあります。

DCRの算出式
DCRは「年間NOI（実収入）÷ADS（年間ローン返済額）」で算出することができます。NOI（実収入）は家賃収入から各種経費を差し引いた実質的な収入のことです。

DCRは1以下であれば収入額より返済金額の方が多いことになり危険な状態で、1であれば経費を考慮した実収入が返済額と同額ということになりトントンでキャッシュフローは出ないことになります。

一般的には1.3程度あれば欲しいとされており、金融機関など保守的に見る場合は1.5は必要とも言われています。DCRの数値が大きくなるほど収入に占める返済額の割合は少なくなるので財務上は安全性が高いと評価することができます。

仮にNOIが500万円で年間ローン返済額が350万円だったとすると、この物件のDCRは500÷350=1.428571・・・
となり、約1.43ということで人によっては十分な安全性があると評価してくれますが、保守的な人には少し返済比率が厳しいと考えられてしまいます。

DCRの改善方法
計算式を見るとわかりますが、DCRは家賃収入が増える、年間返済額が減る、各種経費が減るほど大きくなり、その逆で小さくなりますので、DCRを向上させようとするなら家賃収入を増やすか返済額を減らすか経費を減らすしかありません。

物件が決まっていると家賃収入を増やすのは難しいので、返済金額を減らすか経費を減らすかとなり、現実的には返済期間を長くするなどによって指標を向上させることができます。

なお、減価償却費や支払金利についてはNOIの計算上の諸経費に含まれません。そのため減価償却費をどれだけ増やしてもDCRには影響ありません。

金融機関にもチェックされるので余裕を持った数値にする
また、DCRは投資の安全性を表す指標ですので、金融機関も物件の基本的な指標としてチェックしています。融資をお願いする時などには「DCRが○以上ないと審査は厳しいかも」「DCRはどれくらい出そうですか」など普通に会話に出てきますので、意味はきちんと押さえておきましょう。

DCRは金利の変動による返済金額の増加、経費の増加によるNOIの低下などが考えられるため購入後にも変動することになります。そのため購入時点だけでなく購入後の稼働中物件についてもチェックをして、経営の安全性の指標としないとするべきです。

そういう意味でも購入時点ではなるべく高いDCRであることが望ましいので、できるだけDCRの高い物件および融資の条件を引き出し、余裕を持った賃貸経営をするようにしたいですね。