収益不動産の稼働率の計算方法と購入を検討する時の目安や相場

不動産投資をする際には空室率が気になると思いますが、実際に賃貸経営が始まっている中古物件ではどれくらい入居者が入っているか稼働率を知ることができますので、取得時に参考にすることができます。

不動産会社もよく「すでに満室経営なので安心ですよ」とか「稼働率は90％以上です」など耳触りの良いことを言ってきますが、本当に購入して大丈夫なのかは稼働率を正確に計算して賃貸経営の状況をなるべく詳細に把握する必要があります。

そこで本記事ではアパートやマンションの稼働率の計算方法や注意点を紹介したいと思います。

収益物件の稼働率の計算方法

稼働率の計算方法
一般的に稼働率というと、物件の部屋数に対してどれくらいの入居者が入居しているかを意味します。

所有物件が10戸あって、入居が5戸であれば稼働率は50％ですし、9部屋に入居していれば90％ということになります。

物件の部屋数における空室の割合を示すのが空室率ですので、空室率と稼働率は合計すると常に100％となりますね。

稼働率を計算する時は様々な期間で計算する
稼働率をより正確に知るためには一定期間内の稼働率を計算することです。

例えば現在満室といっても、1年間ずっと満室の場合と直前に入居者がばっと集まって満室というケースがあります。経営の安定性を考えれば当然前者の方が望ましいと言えますし、この2つの物件を同じ稼働率としてしまうと物件の真価を見失ってしまいますね。

また賃貸住宅は3月などの新生活の時期に繁忙期となるため、直後の5月などではそれまで空室でも入居者がいる可能性が高くなり、真の物件の運営状況がさらに見えなくなります。

そのため稼働率は年間の稼働率でチェックすることをおすすめします。

年間の稼働率は各部屋の各月の月末時点で入居者がいたかどうかを見ます。例えば過去1年間のうち直近半年しか入居者がいなかった場合は12分の6ということで、その部屋の年間稼働率は50％ということになります。

年間を通して満室の部屋A、1月から6月の半年間だけ入居者がいた部屋B、4月から6月の3か月だけ入居者がいた部屋Cがあったとすると、年間稼働率は部屋Aが100％、部屋Bが50％、部屋Cが25％となり、物件全体の年間稼働率は50％となります。

仮に6月にその物件を見ると満室になっているので、年間稼働率と物件を見た時の空室率では大きく受けるイメージが異なることがわかります。

このようにある期間の稼働率を見ることで、その物件の期間ごとの入居、空室の状況を詳細に知ることができます。理想を言うと新築時点からの家賃と稼働状況を見ると、地域の賃貸需要を含めてその物件がどのような物件運営をされてきたかわかります。

収益不動産を購入する時には可能な限り過去の稼働状況までチェックしたいですね。

稼働率の目安や相場

全国的な空室率は19％
稼働率を算出すると、算出した稼働率が高いの低いのかが気になると思います。

稼働率の目安は地域や物件の条件によって異なりますので、明確な指標はありませんが、全国的な空室率は19％となっていますので、80％を割ると全国平均から見ると何かしらの問題があると言えるでしょう。

空室率は都道府県、地域によっても異なりますので、以下の記事も参考にして自分の中で目安となる稼働率の参考にしていただければと思います。

収益力から稼働率を評価する
また高い低いではなく、算出した稼働率をもとに資金計画を計算することで収益性に問題がないかを見ることで、稼働率がもっと高くないといけないなど物件の評価をすることもできます。

どんなに稼働率が低くても収益性が高ければ良いので、収益性の観点から稼働率を評価するというのも有効なアプローチの一つと言えるでしょう。

ただし周辺の状況や競合状況、需給関係が変わっている場合、過去の稼働率通りに運営できるとも限りませんので、過去の稼働率はあくまで参考値にすぎず、様々な観点から空室率を想定して資金計画を策定する必要があるといえます。