期待収益率から見るマンション投資の収益性の目安
マンション投資を始める際にどれくらいの利回りが目安なのか気になる方は多いと思います。
投資の成績は収益性ですので、資金をいくら投下していくら稼げるのかは大事なお金を投入するのであれば気になって当然だと思います。
マンション投資でどれくらいの利回りが見込めるのか、マンション投資における収益性の目安を見ていきたいと思います。
マンション投資の収益性の目安
- 都心のマンションの利回りの目安は5%前後
マンション投資に限らず不動産投資の収益性を見る基本的な指標は「利回り」です。
利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、表面利回りは物件の想定家賃収入が物件価格に占める割合のことで、毎年物件価格の何％の金額が家賃として見込まれるかを示します。
表面利回りに減価償却や修繕費など、マンション経営にかかる経費を差し引いた実質的な収入をもとに利回りを計算したものが実質利回りで、より実質的な投資の利回りを示します。
不動産投資家はこのような利回りをもとに収益性を見て投資判断をします。
それではマンション投資における収益性、つまり利回りはどれくらい期待できるのでしょうか。
マンション投資で期待される利回りはその投資法や取得する物件の条件（新築か中古、都心か地方など）で大きく変わります。
ではありますが、一定の条件の元、どれくらいの利回りを投資家が期待しているかはわかります。
日本不動産研究所という機関が不動産投資家調査として多くの投資家にアンケート調査した結果を公表しており、2014年の結果によると都心のマンションは5.1%から5.5%程度の期待利回りがあります。
■地域ごとの賃貸住宅一般の期待利回り
| 地域 | ワンルーム | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 東京（城南地区） | 5.1% | 5.2% |
| 東京（城東地区） | 5.4% | 5.5% |
| 札幌 | 6.9% | 7.0% |
| 仙台 | 6.8% | 6.9% |
| さいたま | 6.3% | 6.4% |
| 千葉 | 6.3% | 6.4% |
| 横浜 | 5.9% | 6.0% |
| 名古屋 | 6.1% | 6.3% |
| 京都 | 6.4% | 6.5% |
| 大阪 | 6.0% | 6.0% |
| 神戸 | 6.4% | 6.5% |
| 広島 | 7.0% | 7.0% |
| 福岡 | 6.3% | 6.5% |
参考：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
主要駅から15分以内の鉄道圏内で駅徒歩10分以内、築5年未満の物件を想定しているということで、賃貸物件の中では空室リスクが低い優良物件です。
マンション投資の中でもリスクの低い物件の期待利回りということになります。
地域が変わると期待利回りも変わり、人口が減少している地方の物件になるほど空室リスクにさらされることになりますので、期待利回りはリスクに合わせて上がっていることがわかります。
また東京カンテイが調査公表しているマンションPERという数値も、マンションの収益性の目安とすることができます。
マンションPERとはマンション価格が想定される家賃収入の何倍にあたるかを示した数値で、株式投資におけるPER（株価収益率）のマンション版といえ、株式投資をしている人にとってはなじみ深いと思います。
2014年10月に公表されたマンションPERは首都圏で24.99となっており、駅ごとに見ても15から30の間に主要な駅は分布されています。
PERは表面利回りの逆数ですので、PERが25倍ということは表面利回りは4％ということになり、首都圏の多くの駅のマンションが3%台から6％くらいの利回りで販売されており、先の日本不動産研究所の調査結果とも大体一致します。
都心のマンションという意味では多くの投資家の期待利回りは5％前後であり、その思惑を反映させるようにそれくらいの利回りになるような価格で取引がされているということがわかります。
不動産取引の市場は相対取引ですので、物件によって大きく価格は異なり理論通りや平均値通りの取引がされるとは限りませんが、都心のマンションをこれから取得しようという人にとっては5％という利回りが一つの目安となりそうですね。
投資の利回りをあげる方法
- ローンを活用することで投資としての利回りを飛躍的に高めることができる
期待利回りが5％前後だと株式取引をしている人から見ると、あまり大きく稼げないという印象を持つかもしれません。
しかし上述した利回りの目安はあくまで「物件」の収益力ですので、投資全体として考えるともっと高い投資利回りを狙うこともできます。
ポイントはローンを活用することです。
ローンを活用することで自己資金以上の金額の物件を取得することができると、自分が出した自己資金以上の金額に対して多くの収益を上げることができるので、ROIは飛躍的に高まります。
ローンを利用することで利子を支払う必要がありますが、それを超えるだけ収益がアップすれば大きくROIをアップさせられます。
仮に1,000万円の物件で年間60万円の家賃収入が期待できる場合、利回りは6％です。
これを自己資金200万円借入金額800万円で投資をした場合、金利を差し引いた後の収入が40万円だとすると、200万円で40万円を得ることができたと考えられ、ROIは20％になり大幅に投資効率が高まったことがわかります。
このように少ない金額で大きな利益を狙うことができる効果をレバレッジ（てこ）効果といい、ローンを活用して投資をする大きなメリットとなります。
空室が多く出て収益が悪化すると、ローンの返済額とあわせて大赤字になる可能性もありますので、リスクも高まることになりますが、不動産投資で大きな利益を出して行くためにはローンの活用が欠かせません。
上述した通り、マンション投資は都心の物件であれば利回り5％程度の期待利回りで、現金だけで不動産投資をする場合はミドルリスクミドルリターンの投資法で、株式取引と比べるとリスク、リターンはともに低いといえます。
ある程度安定的に収益をあげられるノウハウが身についたら、ローンを活用して事業を大きく成長させることがマンション投資成功のポイントといえるでしょう。
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