位置指定道路の意味と接道している物件への影響

建築基準法により、建築物を建てる敷地には道路に2m以上接していなければいけないという要件がありますが、道路には公道にある道路だけでなく、建築基準法により定められた「位置指定道路」という特殊な道路があります。

位置指定道路とはどのような意味なのか、また位置指定道路に接道している物件にはどのような影響があり、さらに不動産投資をする上ではどのような点に注意が必要なのかを紹介したいと思います。

位置指定道路の意味

位置指定道路とは
位置指定道路とは建築基準法上の道路で、特定行政庁が道路と認めた道のことです。

上述した通り、建築物を建てるには敷地が道路に2m以上接していないといけませんが、公道の道路には接していない敷地で建築物を建てることができるように、幅員が4m以上でかつ一定の要件を満たした土地が、特定行政庁から道路として位置の指定を受けることで、建築基準法上の道路として認められ、敷地内に建築物を建築することができるようになります。

これにより、まわりに公道がなく袋小路状の私道に囲まれた土地であっても建物を建てることができ、実際にそのような土地で住宅などが建っているまわりは位置指定道路であることがほとんどです。

位置指定道路は公道の道路ではないけれど、建築物の建築のために特別に私有地内に位置を指定された道路と理解すると良いでしょう。

位置指定道路の要件

位置指定道路の要件
位置指定道路と認められるには一定の要件を満たす必要があります。一般的には以下の要件が必要となります。

「一般的に」としたのは、特定行政庁の中には独自に上記以外の基準を設けている可能性があるためで、実際に指定を受けようとする際には管轄の特定行政庁・自治体の要件を確認する必要があり注意が必要です。

位置指定道路に面した物件の評価は下がるか

位置指定道路に面した物件の評価
不動産投資をする上で気になるのは、位置指定道路のみに接道している物件は売却時に評価が下がるのか、また今後位置指定道路に接した物件の価値が下がる可能性があるかという点です。

結論から言うと、位置指定道路に接しているからという理由で物件の価値が下がることはありませんが、位置指定道路のみに接道している物件は通り抜けができなかったり、道路が狭いなど使い勝手の悪い物件であることが多く、その使い勝手の悪さから評価が下げられることはあります。

ただし、区分所有のマンションなどであれば物件の価値は建物による部分が大きく、土地の使い勝手が多少悪くても物件全体の価格への影響は限定的といえます。

位置指定道路の注意点

位置指定道路内の建築に制限がある
位置指定道路は建築基準法上に定められた道路であり、道路交通法上は私道になります。位置指定道路に指定された道路は一般交通に使用されることとなり、土地の所有者は私道内の建築物の建築が制限され、私道の廃止や変更についても制約があります。

さらに敷地の所有者は著しい不利益となる場合を除いて、日常的な道路の利用を妨げてはいけなくなります。そのため自分の土地ではありますが半分は公道のような公的物の性格も持つようになります。

位置指定道路は私道である
ただし、あくまで私有地であり私道ですので、どんな種類の交通の通行もできるわけではなく、車の出入りなどについては土地の所有者の承諾が必要であり、完全に公道として好き勝手に利用してしまうとトラブルのもととなります。

建築基準法上は位置指定道路の所有者が自動車の通行を制限することは可能になっています。

申請通りに作られていない可能性がある
また、位置指定道路は申請通りの内容になっていない可能性がある点も注意が必要です。

指定を受けてから道路の内容を変更してしまったケースや申請内容が現況と異なるケースもありますので、位置指定道路との接道が建造物の建築の条件となる場合には建築前に申請内容と現況が一致している確認が必要となります。

申請内容と現況が異なる場合、建築や建て替えの際に正しい道路位置に復元することが求められるので、場合によっては道路の幅員を広げたり、それによって建築の敷地が減る可能性もありますので、事前確認が必要です。

位置指定道路の調べ方

位置指定道路の調べ方
位置指定道路を調査するには、対象となる私道の管轄役場の建築指導課や建築調査係などの担当部門へ言って、位置指定図を閲覧したりコピーをすることで行います。

自治体によっては有料の場合もありますが負担額は数百円程度でコピーをすることができます。位置指定図や申請時の情報が記載されている位置指定申請図を確認することで、位置指定道路の長さや幅員、位置指定の認定日等細かな情報を確認することができます。

上述した通り、現況との一致も確認する必要がありますので、位置指定図をコピーした上で、現地を確認して位置指定図と現況が一致していることも確認します。