不動産投資に失敗した事例と入居者の特徴

巷には不動産投資で年収1,000万円を達成など景気の良い言葉が並んでいますが、これらは広告の場合もあるので不動産投資をすれば必ず成功すると考えるのは危険です。

何の知識もなく不動産投資に算入するとむしろ失敗することの方が多く、参入にあたってはこのような失敗がないように事前に知識をつけておく必要があります。

成功するためにはまず失敗の事例を見ておくことです。失敗した事例を知って入れば、少なくとも全く同じような状況に立たされた時に妥当な判断を下すことができるようになります。

失敗は成功の母とも言いますので、本記事では不動産投資の失敗事例を見ていき、自身の成功につなげていくようにしましょう。

賃貸づけの失敗事例

まずは賃貸づけにおける失敗事例です。

これは私の知人から聞いた話ですが、彼ははじめての不動産投資で東京近郊の駅で駅から徒歩4分という好立地にひかれてある収益不動産を購入しました。

築年数も10年たっておらず、外観もきれいな物件だったので人気もありそうで安心だろうと思って購入を決断しました。

不動産会社からは家賃保証を付けることもできると案内されましたが、物件の魅力に自信があったことと家賃保証の手数料が高額だったため空室保証をつけない一般管理の形で購入することにしました。

購入して直後に入居者が決まったので順調に家賃が入ってきていましたが、入居から1年弱で入居者の方が退去することになりました。

次もすぐに入居者が決まるだろうとたかをくくっていましたが、2か月以上も入居者が決まらず、もちろんその間の家賃収入はゼロ。空室のリスクをもろにかぶることになってしまいました。

ようやく次の入居者が決まりましたが、次の入居者も1年ちょっとで退去してしまうことに、後でわかったことなのですが、物件のあたりの地域は単身者が住む場合が多く、特に入退去が多い地域なのだとか。

単身者は入退去のタイミングがファミリー層よりも早いので、入退去が多く発生することになってしまいました。

入退去が多くなると、そのたびに賃貸づけをしたり修繕、清掃が必要になったりと手間もお金もかかります。

何より空室リスクが高まることになり、経済的にも精神的にも消耗することになります。

失敗の本質は地域調査の甘さ

このような状況におちいると家賃保証サービスに入っておけばよかった。。。と考えてしまいがちですが、失敗の本質は地域の居住者の調査が甘かったことです。

家賃保証はリスクを引き受けてもらうだけですので、入退去が多い地域であれば当然保証料は高くなりますし、結果的に家賃保証に加入していても利益が出ない確率は高いです。

最初から入退去が多いとわかっていたらそもそも購入しなかったと思いますし、単身者が多い地域ということや同じ地域の物件を内見した時に入居者の特徴をきちんとヒアリングできていればある程度このような事態になることは想定可能です。

不動産投資は物件を購入した時点で勝負の90％が決まっていると言われますが、地域選びでも不動産投資の成否は決まります。

人口の増減ももちろん重要ですが、その地域にはどのような人が住んでいるのかどんな特徴を持っているのかなどは最低限調査しておく必要があると言えるでしょう。