地方新築物件への投資の失敗

収益不動産を探す際には「都心か地方」や「新築か中古か」、「区分所有か一棟ものか」など様々な物件の特徴の中から自分にあった物件に投資をしていくことになります。

それぞれの物件の特徴は別の記事で紹介していますが、今回は地方の新築物件に投資したものの、結果的に投資が失敗に終わってしまった話を紹介したいと思います。

地方新築物件への投資の失敗

地方の土地を安く購入して、そこに新築物件を建築してキャッシュフローを得るというのは投資法としては一般的ですが、失敗することもあります。

失敗した土地は50坪程度の土地で、前オーナーが高齢のため土地を手放したいということで割安で手に入る土地でした。

そこにアパートを建築して入居者を募るというのが当初の計画でしたが、うまくいかないことが出てきます。

まずその土地は畑として使用されていたため、建築をするために砂利やコンクリートを敷く必要があり、追加で費用が必要となりました。

300万円程度の追加費用が必要となり、収支の計算は大きく狂いました。このままいくと赤字になるかもしれないと考えましたが、これまでかけた費用や手間を無駄にしたくないという思いから、土地の造成を進めることになりました。

しかしさらに問題が出てきます。

その土地に電気、ガス、水道の光熱関係の線が使用できる位置になかったので、新たに線を引いてこないといけないことがわかりました。

その工事をすると完全に赤字になってしまうことから工事はいったんストップすることになり、新たに対応策を検討することになります。

どうしようかと考えているうちに半年が経過し、雑草だらけになった土地の掃除が必要になることがわかると業者を呼んで雑草処理をしてもらうことになりました。

これにも費用が数万円かかりました。

進むことも引くこともできない状況となってしまいましたが、このままでは固定資産税もかかり無駄に費用がかかるだけなので、ついにその土地は売却することにしました。

売却はそこまで急いだわけではありませんが、いやな気持ちになるのも嫌なのでなるべく早く売りたいと考え、少し値切られ多額の損失が発生することになりました。

判断の遅れは致命的になることもある

投資は完全に失敗に終わったわけですが、この件をきっかけに少しわかったことがあります。それはとにかく判断を早めにすることで損失も最小限とすることができたのではないかということです。

最初に土地の造成が必要とわかった時点で工事を中止して、土地を売却していれば損失は土地の売却損だけですみましたが、これまでかけた時間を惜しんだことでずるずると計画を進めてしまい、決定的な損失や障害が出てくるまで判断を先送りにしていました。

これでは損失が致命的になってしまいます。

人間はこれまでかけたコストを大きく感じて判断を誤ることがあるようです。すでにかけたコストはもう戻ってこないので、その時の判断にはほとんど影響なく、今どのような判断をするとこれからどのような損益となるのかを意識しないといけません。

戻ってこないコストのことを経営学ではサンクコスト（埋没コスト）といいます。

想定外のことが起きた時に、迅速に判断や対応をすることとサンクコストを無視して今の最善策を考える必要があるということをこの失敗経験から学ぶことになりました。