建物の構造の違いによるチェックポイントと中古物件のリスク

収益不動産を見学する際、物件をすみずみまでチェックすることになると思いますが、不動産投資をはじめたばかりの人は建物をチェックするポイントがよくわからない人がほとんどだと思います。

物件は構造によってチェックするポイントや注意点が異なりますので、一般的な建物の構造ごとのチェックポイントを紹介したいと思います。

建物の構造の違いによるチェックポイント

物件の構造には大きく「木造」「鉄骨造」「鉄筋造（RC造）」「鉄筋鉄骨造（SRC造）」に分かれます。

物件構造に関わらず「基礎部分」と「柱や梁」「建物の外観」に注目して見ていくことになりますが、チェックポイントが異なりますのでそれぞれ見ていきます。

物件のチェックポイント

木造物件の基礎部分は建物を支える部分ですが、基礎部分の上に建物が建てられていますので全てを確認することはできません。しかしながら地面から10cmくらいまで露出している部分がありますので、その部分を確認するようにしましょう。

チェックすべきはひび割れで、こまかなひび割れくらいであれば問題ないですが、触れてひび割れを感じられるくらい大きなものの場合、水が浸入し耐久性ががくんと落ちることになりますので、目立ったひび割れがないか確認しましょう。

なお、ひび割れはクラックとも呼ばれます。

柱や梁のチェックもする必要があります。柱や梁も同様に水分が侵入していないか確認するようにしましょう。

水分が侵入するとそれだけで建物の耐久性が落ちるだけでなく、シロアリの繁殖するきっかけとなったりカビなどのもとにもなり物件の資産価値を落とすことになりますので、必ずチェックします。

柱や梁を直接確認するのは難しいので、個人の投資家であれば天井裏や室内の湿気やカビなどの状況をチェックして柱や梁への水分の進入がないかチェックするようにしましょう。

さらに外観もチェックが必要です。

外観でチェックをするのは外壁塗装の状況で、木造の建物には金属やコンクリートで塗装をされていますが、塗装の耐用年数は大体15年ほどです。

触れると粉が手に付着する場合はブルーミング現象を起こしている証拠で、すぐに塗装をする必要がありますので、購入に当たっては外壁塗装の費用も織り込んでおく必要があります。

鉄骨造は物件のさびを要チェック

鉄骨造も木造と同様、基礎部分、柱、外観を確認します。

基礎部分の確認方法は木造と同じくひび割れをチェックしてくことになりますが、加えて鉄骨の場合は基礎と建物をつなぐボルトのさびもチェックが必要です。

ボルトそのもののさびは確認するのは難しいですが、基礎部分に錆汁と呼ばれる赤茶色のさびの跡が残っているとボルト部分もさびている可能性が高いので減点材料です。

そのような物件を購入する時には専門家のチェックを入れると良いでしょう。

柱や梁部分のチェックでもさびが気になるところですが、ハウスメーカーが施工した家であれば防錆加工がされておりあまり神経質になる必要はありません。

その他、木造物件と同じく風呂場などから天井裏をチェックするようにし、カビや湿気を確認し柱や梁に水分が侵入していないかの確認をしましょう。

外観についても木造同様塗装のメンテナンスがきちんとされているのかを確認します。

RC物件、SRC物件は鉄筋の状態に要注意

RC物件、SRC物件も基礎部分については他の構造と同じくひび割れをチェックしていきます。大きなひび割れは鉄筋造であろうと、水分が侵入して鉄筋がさび、建物に大きなダメージを与えますので入念にチェックをします。

水分が侵入しているかはエフロエッセンスと呼ばれる鉄筋がとけたような粉の後があるかどうかでも判断できます。見える部分は限られますが、基礎周辺をチェックしてエフロエッセンスがないか確認をします。

外観については外壁の仕上げによって見るポイントが異なります。

一般的に外壁はタイル仕上げ、吹付タイル（塗装仕上げ）、コンクリート打ちっぱなしで仕上げられていますが、タイル仕上げの場合はタイルの傷み具合をチェックします。

数枚はがれている場合はタイルの補修が必要になりますし、多くのタイルがはがれかかっている場合は建物全体がゆがんでいることではがれている可能性がありますので専門家の調査が必要になります。

塗装やコンクリ打ちっぱなしの場合は塗装のはげ具合をチェックして、塗装や防水処理の必要性をチェックします。

外壁に問題がある場合も当然追加費用がかかるものとして、購入費用に加算して収益性を分析する必要があります。

中古物件にリスクはつきものと理解する

建物の構造の違いによる物件のチェックポイントを見てきました。

構造による多少の違いはありましたが、現実問題としてすべてをチェックすることは不可能であり、中古物件にはリスクがあるという前提で物件を購入することになります。

そのため考えられるリスクとは何なのか、またそのリスクが顕在化した時にどのような影響があるか、また費用がいくらかかるかを把握しておくのが不動産投資家といえます。

だからこそ利回りが高いといえますので、リスクがあるから物件を購入しないではなく正しくリスクを把握した上で必要なリスクをとるようにしたいですね。

そのためにリスクを最小限とするため、物件のチェックは可能な範囲で最大限行うようにしましょう。