不動産に投資時点の「見える」利回りと「見えない」利回り

不動産投資で気になるのは、やはり投資元本に対してどれくらいの利益が出たかを示す利回りです。

利回りにはいくつかありますが、情報サイトや広告に掲載されている利回りは「表面利回り」で、かかった費用や空室などを加味した実際のもうけの利回りを表す「実質利回り」とは異なることを別の記事でも紹介しています。

不動産投資家として知りたいのはやはり実質利回りですが、計算が面倒だったりそもそも投資時点ではわからないこともありますので、正確な実質利回りを計算するのは難しくなっています。

ここでは投資時点でわかる利回りを「見える利回り」、投資後でないとわからないものを加味した利回りを「見えない利回り」として、投資時点の状況を紹介したいと思います。

投資時点で見える利回り

見える利回りとは、文字通り投資時点で見えている、わかっている情報から計算する利回りのことです。

具体的に言うと、投資時点でわかっている以下の情報をもとに計算した利回りです。

■投資時点でわかっている情報

物件価格は購入時にわかりますので、当然ながら投資時点ですでにわかっています。

また、中古物件の場合はすでに家賃が設定されていますし、設定する家賃はオーナーが決めることができますので、満室時の家賃収入も投資時点である程度わかります。

さらに管理費も管理会社がわかっていれば家賃の数％など投資時点でわかります。

このように、物件購入時にわかる事項はかなり少なく、購入時点で算出することができる利回りはほぼ表面利回りといってもよいものだということがわかります。

投資時点で見えない利回り

一方で投資時点ではわからない事項はおもに以下のものがあります。

■投資時点でわからない情報

まずは物件の売却価格です。

不動産投資は物件の売却までして投資が終了することになり、投資の利回りの計算のもととなる収入は家賃収入と物件の売却価格となりますので、不動産投資全体の利回りを算出する上でとても重要です。

投資期間10年、物件価格5,000万円で年間平均家賃収入が250万円だとすると利回りは5％ですが、物件が2,500万円で売却できると年間利回りは10％になります。

仮に物件が5,000万円で売却できると利回りは15％となりますので、売却価格による利回りへの影響がわかると思います。

不動産投資は20年、30年の長期にわたりますので、数十年後の売却価格が非常に重要になるという不確実性があります。

また、もう一つの収入源となる家賃収入においても、投資期間中にどれくらいの空室が出たかによって大きく影響されますが、空室がどれくらい出るかは購入時点ではわかりません。

さらに投資期間中における適性な家賃も購入時点では当然わかりません。

オーナーは設定家賃を決めることができますが、入居者やライバルの状況によって減額せざるをえないことがあります。エリアや地域で大体の家賃相場はわかりますが、将来の適正家賃は変わりますし投資時点ではわかりません。

空室率も適正家賃も変わりますので、投資期間中の家賃収入は実際にはほとんど見えない状況と言ってよいでしょう。

修繕費も区分所有の場合は修繕費用積立金などである程度見えていますが、修繕積立金は実際に必要となる修繕金に対して不足していることも多いですし、一棟ものの場合はどれくらいの修繕費が必要になるかは建物の傷み具合にもよりますので、投資時点ではわかりません。

見えない事項も想定値を置いて投資ごとに精度を上げる

このように物件購入時点でわからないことは多くあります。

物件の売却価格など金額が大きいもの、空室率や家賃など利益に影響が大きなもの、修繕費などの大きな費用もありますので、物件購入時点で算出する利回りは実際に大きく異なる可能性があります。

物件購入時点ではこれらの項目は想定の値を置くことになりますので、投資をしたら実際の利回りはどうだったかを確認して、自分が購入時においた想定値とどれくらい差があったのかを確認して次回以降の投資に活かすようにしましょう。

そうすることで徐々に想定値の精度が上がり、購入時点でより正確な利回りを算出することが可能になり投資の失敗が減ることになります。