マンションの寿命と建て替えがされる平均築年数

マンション投資をする上でマンションの寿命はどれくらいなのか気になる人は多いと思います。

せっかく購入したマンションが寿命となっては元も子もないですし、20年30年と長期間の投資が前提となる不動産投資ではさらに気になるものです。

本記事ではマンションの寿命について、物理的な観点や投資家的な観点から紹介していきたいと思います。

物理的なマンションの寿命

物理的なマンションの寿命はおおむね70年から100年といわれています。

マンションの構造で主なものはRC造（鉄筋コンクリート造）とSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）です。そしてマンションの寿命はコンクリートの寿命とほぼイコールです。

国土交通省がまとめた調査結果では鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年という資料もありますし、現在の建築基準法上では鉄筋や鉄骨をおおうコンクリートのかぶり厚は3センチと決まっています。

鉄筋や鉄骨をおおうコンクリートの厚さは1センチごとに30年と言われていますので、3センチで90年となっており70年から100年というマンションの寿命は大きく外れていないようです。

マンションが建ちはじめたのが1960年代ですので、物理的な寿命を迎えているマンションがあまりなく、あくまで理論的にはということになりますが寿命は100年近くと考えられます。

最近では500年もつコンクリートが研究されているなど、今後立てられるマンションの寿命はさらに延びることが予想されます。

マンションの建て替えがされる平均築年数

寿命を迎えたマンションは建て替えや取り壊しがされることになります。

2013年に取り壊しがされた同潤会の「上野下アパート」は、長い築年数が経過していたマンションとして有名ですが、同潤会は築1929年ですので築年数は80年超です。

同潤会のようにとても築年数が長い物件もありますが、実際にマンションが立替される平均築年数は33.4年という調査結果があり、同潤会のような例はかなり少数派ということがわかります。

東京都で老朽化マンションの対策が検討された際も、「老朽化」の目安は30年とされていましたので、一般的なマンションの建て替えタイミングとしては30年から35年というのが多いようです。

寿命より前に建て替えがされる理由

マンションの物理的な寿命が100年近いのに、実際に30年程度で建て替えがされるのはどのような理由でしょうか。

まず第一に法改正にあわせてマンションの建て替えをする必要があったという点です。

建築基準法では耐震基準というマンションの耐震基準を定めており1971年、1981年、2000年にそれぞれ大きな法改正があり、耐震基準が強化されてきました。

法改正前に建築されたマンションは旧耐震基準を満たしていてそれ以降の耐震基準を満たしていないことがほとんどですので、耐震補強工事が必要になります。

東京都ではマンションの耐震化推進のため2012年に「耐震マーク表示制度」を作り、1981年以前の旧耐震基準のマンションであっても新耐震基準に適合した物件の場合は耐震診断済みとお墨付きを与えました。

このような自治体がお墨付きを与える取り組みは「マル適マーク」と言われ、東京都以外の自治体でも実施がされています。

また1970年代に建築されたマンションは建築ラッシュによるコンクリート用の砂の不足で、コンクリート用に向かない品質の悪い海砂を使って建築されている物件が多くあります。

そのような欠陥マンションは雨漏りなどの問題を起こし、表立った問題を起こしていないマンションも劣化が早く進んでいるため早めの建て替えが必要になります。

このような法律的問題と時代背景からくるマンションの品質の問題などによってマンションの建て替えは30年程度で行われています。

マンションの建て替えに必要となる管理組合の賛成数

なお、マンションは専有部分は所有者それぞれのものですが、共有部分などは多くの人で共同保有している資産なので、建て替えなど大きな決断をする場合には所有者で集まる管理組合の賛成が必要です。

建て替えに必要な賛成数は区分所有者数の5分の4となっていますので、それだけの賛成を得るのはなかなか難しいのが現状です。

区分所有者が高齢化していたり、建て替えとなると費用が必要になりますので経済的な事情はそれぞれですべての人が支払能力があるわけでもありません。

そのような事情からか、マンションの建て替えは進んでいないのが実情で、東京都の調査では耐震基準改正前に建築されたマンションのうち耐震診断を実施したマンションは20％に満たないものになっています。

マンションが普及してから50年程度しか経っていない日本では、まだ寿命を迎えているマンションはほとんどありませんが、このようなマンションが寿命を迎える20年30年後には重大な問題起きることがありますので、これから投資をする人にとっては新耐震基準となる1981年が一つの耐震性の目安となり、築年数がそれ以降の物件を探すのが安心といえます。