現金で不動産投資をするメリット、デメリットと将来的に融資を受ける方法

不動産投資はローンを組んでレバレッジを効かせて投資する投資家が多いですが、融資を受けられない場合やレバレッジのリスクを取りたくない人は現金で不動産投資をすることもあります。

現金で投資する場合、どのような点に注意してどのような物件を検討すると良いか考えてみたいと思います。

現金による不動産投資の特徴

現金で不動産投資をする場合、レバレッジが効かないのでローンを利用して投資をした場合と比べてROIは低くなります。

1,000万円の自己資金を持つ人が、全額現金で1,000万円の物件を購入する場合と、4,000万円の融資を受けて5,000万円の物件を購入する場合、利回りが同じ10％だとすると年間収入は現金のみだと100万円、ローンを組んだ場合だと500万円と大きな違いが出ます。

ローンの返済分、支払う金利分が合わせて年間300万円だとしても、200万円が利益として残ることになりますので、同じ自己資金を使った投資でありながら2倍の収入になります。

ROI（投下資本利益率）で見ると、現金購入は10％、ローン利用は20％となります。

実際は諸費用を計算することになりますが、ざっくりこれくらいの差はつくことになります。

うまくいったときの収益性を考えるとローンを組んだ方が良いように感じますが、仮に空室が出て思ったような収入が入ってこない場合、ローンを組んでいると大きく収益性が悪化します。

上記の例で空室が3割出てしまった場合、年間収入はそれぞれ現金だと70万円、ローンを組んでいる方は350万円となります。収入が減ってもローン返済額は変わりませんので300万円を引くと残る収入は50万円となり現金派が収支で逆転します。

さらに収益が悪化するとローン派は赤字になることもありますが、現金派はその年の収支で見ると基本赤字になることはまずありません。

このように現金で不動産を購入すると収益性が低いかわりに、思うような家賃収入が入らなくても利益の減少幅も少ないリスクの少ない投資法といえます。

良くも悪くもあり、現金投資の最大の特徴といえますね。

融資を受けられない人はまず現金投資

現金のみで不動産投資をしようと思うと、融資を受けないと購入できない高額な物件は手が出ません。

上述したレバレッジの問題もあり融資を受けて投資する投資家は多いですが、会社員ではない人や投資の実績がないと融資審査の属性上マイナスになってしまうので銀行からお金を借りることができません。

そのような人はまず現金投資を検討することになります。

自分の持つ自己資金の範囲内で収益不動産を取得し、経験を積むようにしましょう。

融資を受けたいけど受けられない人はずっと現金投資をしないといけないかというとそうではなく、投資の経験を積むことで銀行から「不動産投資家」として認められると物件次第では融資審査を通ります。

一般的に不動産投資家として認められるには複数の物件を複数年にかけて賃貸経営している必要があり、2件の物件を保有して確定申告をすることで翌年以降は不動産投資家として銀行から認められる可能性は高くなります。

また審査にあたっては大家さんとしての能力もチェックされることになり、過去の物件の経営状況は必ず見られます。空室が続いている状況を放置していると「ダメな大家さん」の烙印を押されてしまいますんで、満室経営を心掛け全力を尽くしましょう。