不動産投資における火災保険の必要性と契約内容

不動産投資家が加入する保険で最も多くの人が加入しているのが火災保険です。

火災保険はその名の通り物件で火災が起きた時にその損害を保障してくれる保険ですが、保障内容は様々できちんと内容を理解しておく必要があります。

基本的には加入するのが賢明ですが、きちんとリスクと契約内容を確認してどんな保険に加入するかを考えるのが良いと思いますので、ここでは火災保険の必要性と契約内容について紹介したいと思います。

不動産投資での火災保険の必要性

賃貸経営をする上で様々なリスクにさらされることになりますので、それを回避する手段が保険です。

中でも火災をはじめとした自然災害は突然起きるもので、火災によって建物に被害が出ると修理だけでなく建て替えが必要になるケースもあり、下手をすると物件価格まるまるの損失が発生する可能性もあります。

消防庁が公表している消防白書によると平成25年度の出火件数は48,095件となっており、全体としては減少傾向ですが、1日あたり132件の火災が発生しておりその半数以上が建物火災です。

この発生件数をどう考えるかは人によりますが、確実に火災のリスクは存在しますので、火災保険でカバーするのが賢明です。

また、出火原因で最も多いのは放火ですが、犯人が捕まらないと加害者を特定できず損害賠償請求をすることができないため、損害額をまるまる被ることになります。

さらに失火の責任に関する法律では、火事によって相手に損害を与えた場合でも、重大な過失がない限り賠償責任は負わないこととなっており、隣の家から出火して自室が損害を被っても損害額が保障されない場合があります。

このように火災リスクは思っている以上に高く、安定的な賃貸経営をするためには火災保険が欠かせません。

ローンを使って投資をする場合、銀行から火災保険の加入を前提に審査を受けることになるため火災保険への加入は必須となりますが、現金で不動産投資をする場合でも上記を踏まえ火災保険に加入することを強くおすすめします。

火災保険の保険料は物件によっても変わりますが、一般的なアパートでも年間数万円程度ですので、それほど高い保険ではなく、損害の大きさを考えるときちんと保険でカバーしておくことが重要です。

火災保険の契約内容

火災保険の契約内容でチェックしたいのは保障範囲と保障金額です。

保障範囲はどのような場合に保障がされるのかをきちんと確認することです。

火災保険は「火災」保険という名称ではありますが火災だけでなく、竜巻や落雷、水害や土砂崩れなど様々な自然災害で発生した損害も補償してくれます。

一方で、地震による損害は補償の対象外で、地震が原因による火災も補償してくれません。

2011年の東日本大震災では地震による火災も多く発生しましたが、「地震が原因による火災」が火災保険で補償されないことで、多くの人が保険でカバーされると考えていた分想定外の損失を被ることになりました。

あれほどの災害を予見していた人もいないでしょうし、被害にあった方はお気の毒というほかありませんが、見方を変えると、加入者の保障内容の把握が不十分であったために起こった出来事といえます。（もちろん説明が不十分だった保険会社の責任もあります。）

不動産のプロである大家は万が一にもこのようなことをしてはならず、保障の穴をなくして災害があっても被害を最小限にしないといけません。

そのため、どのような場合にどこまで補償がされるのか、保険の保障内容は必ず確認する必要があります。

一般的な火災保険は一戸建ての場合は建物、門、塀など物件全体に補償が及びます。一方マンションの場合は各部屋のオーナーがかける火災保険で専有部分の保障をして、共有部分については管理組合が加入する火災保険でカバーしています。

そのため、共有部分にかけられている火災保険についても内容を事前に確認しておく必要があります。

火災保険の補償金額は契約金額の範囲内で補償がされることになっています。契約金額が1,000万円であれば1,000万円を上限に保険金が下りることになります。

保険金額の評価方法には新価額と時価額があり、新価額は対象の物件の建て直しなど再調達するのに必要な価格で経過期間に関わらず同水準の建物を建てるために必要な金額です。

時価額は新価額に築年数を考慮して経年劣化分を価格に反映させた価格です。

築年数が経過するほど時価の方が評価額は低くなりますので、保険料も安くなりますが、実際に建て直しが必要になった場合、時価では費用を賄いきれない恐れもあるため、その点を考慮して契約金額を検討する必要があります。

またインフレになるとさらに実際の建て直し費用がかさみ保険だけで賄えない部分が大きくなりますので、新価方式で契約してもインフレのリスクは残ると考えた方が良いでしょう。