賃貸契約書の記載内容とチェックポイント、注意点

中古物件を購入する際、すでに入居者がいる物件をオーナーチェンジ物件といいますが、オーナーチェンジ物件の場合は入居者と売り主の間で賃貸契約書を締結しており、物件を購入するとその契約を引き継ぐことになるので確認する必要があります。

賃貸契約の内容は購入後の賃貸経営に大きく関係するのでしっかり確認が必要です。本記事では賃貸契約書の記載内容やチェックポイントを紹介します。

賃貸契約書の記載内容とチェックポイント

自分で家を借りたことがある人はご存知だと思いますが、賃貸契約書には様々な内容が記載されています。すべてに一通り目を通しつつ、主に以下の内容をチェックする必要があります。

まずはどのような入居者がどれくらいの家賃で入居しているかです。

入居者の属性によっては、その後どのような問題を起こしそうかある程度わかります。

水商売の人であれば周囲との生活時間の違いからトラブルになる可能性がありますし、学生など若い人だと家にたくさん人を呼んで騒音などのトラブルが考えられますし、ゴミなどの共同ルールを守れない人も多いです。

これまでのトラブルの有無も併せて確認するようにしましょう。

この辺りは自分が入居者の審査をする感覚でチェックしていくと良いでしょう。

学生や転勤が多い職業の場合は、退去時期も何となく予想がつきますので、リフォームや賃貸づけの予定などをたてることができます。

また、どれくらいの家賃で入居しているかもポイントです。

相場に対して同じくらいであれば問題ありませんが、相場より安い場合は賃貸づけに苦労したことを意味しますので、何かしら欠陥があるかもしれませんし、次の賃貸づけの時には自分も苦労するかもしれません。

高い場合はさらに注意が必要で、入居者が新築時から長いこと入っていて家賃が変わっていない場合は次の入居者を探す時には家賃を下げて募集する必要があります。

何より気をつけたいのが特に理由もなく相場よりも高い家賃で入居している場合です。

売り主が高く物件を売却するために、短期間だけ知り合いに高い家賃で入居させている可能性があり、その場合購入後すぐに空室になる可能性が高いですし、相場では借り手がつかない理由がある場合もあります。

入居者の入居期間が短い場合はそのような可能性を疑った方が良いので入居期間も確認するようにしましょう。

また入居者の属性を確認するのも重要です。

一棟ものの物件には社員寮として使われている場合もあります。その場合、滞納などの心配があまりない一方で、会社の移転などがあると一気に入居者がいなくなるリスクがあります。

0か100かということになり、一棟ものを所有するメリットが薄れますので、契約者や入居者の勤務先、入居理由などもあわせて確認するようにしましょう。

敷金ゼロ物件には要注意

敷金もチェックした方が良い項目です。

敷金は入居者がオーナーに預ける預り金で、滞納時の家賃に充当されたり、退去時の清掃、修繕費用としても使用されます。

最近は敷金ゼロの物件も多くなってきましたが、オーナーから見ると敷金がゼロということは滞納された時に困ってしまいますし、敷金をゼロにしないと入居者が入らないということはそれだけ人気がないか競争が激しいエリアということになります。

また敷金がゼロの代わりに家賃に上乗せされている可能性もあります。

家賃が上乗せされている分は物件価格にも転嫁されており、退去後は家賃が下がる可能性が高く、割高な物件をつかまされている可能性もありますので注意が必要です。

店舗やオフィスの場合は保証金を要確認

店舗やオフィスの場合は保証金を6か月から12か月程度預かるのが一般的ですが、保証金が高額になるのでその保証金が売主さんから引き継がれるか確認します。

引き継ぎがされないと、その分退去時の返還金を負担しないといけないので費用負担が大きくなり、物件価格も再交渉する必要が出てくるかもしれません。

事業用不動産の場合、原状回復費用を契約で定めることになっていますので、どちらが原状回復することになっているのか契約を確認します。

仮に原状回復をオーナー側がすることになっている場合、大きな費用負担となりますので、これも値下げ交渉の材料としましょう。

家賃のばらつきはトラブルのもと

一棟ものの物件の場合は各入居者の家賃のばらつきは注意しましょう。

特定の入居者にだけ値下げをしているのが他の入居者にばれると家賃の値下げ交渉に応じなければいけませんし、入居時期が最近の人ほど家賃が安くなっているとそれだけその地域の家賃相場が値下がりしていることがわかります。

最も新しい人の家賃で利回りを計算しなおすとともに、家賃の下落スピードを測る参考としても使用するようにしましょう。

賃貸契約から様々なことがわかりますし、実際に入居している入居者の属性や家賃は何よりも今後の賃貸経営の参考となります。

入居者の質があまりに悪かったり、賃貸づけが苦しい場合は、最悪投資を再検討する必要もありますので、投資計画を最終チェックする意味でも賃貸経営は詳細まで必ず確認するようにしたいですね。