管理規約・管理組合の決算報告書の記載内容とチェックポイント

売買契約や重要事項説明書の内容を確認する際に、区分所有の物件では管理規約や組合の決算報告書を確認する必要があります。

管理状態や管理組合の経営状態を読み取ることで収益不動産の状況がよりわかりますので、ここでは管理規約・管理組合の決算報告書の記載内容とチェックポイントを紹介します。

管理規約の記載内容とチェックポイント

管理規約には主に以下の内容が記載されており、購入時にチェックする必要があります。

まず上記の内容が売買契約書、重要事項説明書の内容と相違ないかを確認します。

ペットの飼育や楽器使用ができるかどうかは、賃貸づけや家賃にも関わりますので内容はきちんと確認する必要があります。

制約があると言うとマイナスのように感じますが、その分他の入居者もペットを飼わなかったり楽器を使用しないことになりますので、騒音や汚れがなく住環境が向上するとも考えられ、プラスともマイナスともいえません。

リフォームの許可申請は、申請が必要となっているとリフォームする際に管理組合に届け出が必要な物件ということになります。購入後にリフォームをしてバリューアップする予定の人は確認しておきたい項目です。

管理規約は賃貸づけをする時には逆に自分が不動産会社に説明をしないといけない事項です。ペットや楽器使用の可否などメジャーな誰もが気にする点はきちんと頭に入れておく必要があります。

なお、区分所有のマンションなのに管理規約がない物件は適切な管理がされておらず管理状態が悪いと自ら言っているようなものですので、融資も受けづらくなり購入も見送った方が良いかもしれません。

ただし一棟ものの物件の場合は、オーナーが自分で管理を行い（規約を決めて）、修繕費用を負担するのも自分ひとりですので、管理規約や決算報告書は基本的にありません。

管理組合の決算報告書の記載内容とチェックポイント

管理組合の決算報告書では毎年の収支が赤字になっていないか、また修繕積立金の積み立て状況は順調かを確認します。

管理組合では毎年簡単ですが決算報告書を作成します。おおまかにでも運営状況を知るためにまず黒字であることを確認しましょう。

赤字の場合は赤字の原因を確認して、今後健全な運営に変わっていくことができるか確認する必要があります。

さらに修繕積立金の状況は必ず確認しないといけません。まずは未収金の欄を確認して、決められた修繕積立金を滞納している人がいないか確認します。

このようなモラルの低い滞納者が多くいることで、のちにほかの所有者が不足分の金額を補てんしないといけなくなったり必要な修繕ができなくなりますので大きなリスクとなります。

またそもそもの積立金の金額も、必要な修繕金に対して足りているかを確認します。計画に対して築年数ごとの修繕積立金が足りない場合は後に修繕積立金が増額される可能性がありますので注意が必要になります。

管理規約や修繕積立金の状況は売り主と交渉してもどうしようもならないことが多く、どうしても希望条件と合致しない場合は購入を断念しないといけないケースもあります。

かなり重要ですので、面倒でも必ず確認をするようにしましょう。